25 Jan 2017

Newsletter Beitrag 5 – 4.Qu2016

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5 Ob 240/15b vom 21.12.2015

“Nachweis der Kaufpreiszahlung als grundbücherliche Einverleibungsvoraussetzung?”

Ständige Rechtsprechung ist, dass aufschiebend bedingte Rechte nicht vor Eintritt der Bedingung im Grundbuch eingetragen werden können (RIS-Juistz RS0060269). Wird ein Rechtserwerb im zugrunde liegenden Vertrag jedoch von einer aufschiebenden Bedingung, insbesondere der Erbringung einer Gegenleistung, abhängig gemacht – wie dies regelmäßig bei Liegenschaftskaufverträgen die Leistung des Kaufpreises ist –, ist für die nachfolgende grundbücherliche Einverleibung auch der Eintritt dieser Bedingung urkundlich nachzuweisen (vgl RIS-Justiz RS0060277; OGH 5 Ob 240/15b). Dieser Nachweis hat durch eine den §§ 26 ff GBG entsprechende Urkunde und somit in notariell beglaubigter Form zu erfolgen.

Der OGH hielt in der Entscheidung 5 Ob 240/15b daran fest, dass es bereits dann als Bedingung qualifiziert werden kann, wenn nach dem Vertragswortlaut beabsichtigt gewesen sein kann, den Anspruch des Käufers auf Verbücherung seines Eigentums von der Bezahlung eines Kaufpreises abhängig zu machen.

In Kaufverträgen wird vertraglich meist vorgesehen, dass die Verbücherung des Eigentumsrechtes des Erwerbers (Käufers) erst dann vorzunehmen ist, wenn der vereinbarte Kaufpreis (inklusive Nebengebühren) vom Käufer auf das Treuhandkonto geleistet und zur Anweisung gebracht wurde und der/die Treuhänder/in hierüber uneingeschränkt nach Maßgabe der parallel zum Vertrag abgeschlossenen Treuhandvereinbarung samt Kontoverfügungsauftrag verfügen kann. Die Verbücherung ist – diesem Vertragswortlaut folgend – somit von einer aufschiebenden Bedingung, nämlich konkret der Leistung des Kaufpreises abhängig. Um als Vertragsverfasser und Treuhänder nun im Anschluss an den Vertragsabschluss nicht den entsprechenden urkundlichen Nachweis der Kaufpreiszahlung gegenüber dem Grundbuchsgericht erbringen zu müssen, welcher Nachweis in notariell beglaubigter Form zu erfolgen hätte, wird empfohlen, die entsprechenden Bedingungen als Absicherung des Verkäufers/der Verkäuferin in die parallel zum Kaufvertrag abzuschließende Treuhandvereinbarung samt Kontoverfügungsauftrag aufzunehmen. Damit entfällt der genannte dem Grundbuchsgericht zu erbringende urkundliche Nachweis, wenngleich die gebotene Rechtssicherheit für sämtliche Vertragsparteien dennoch gewahrt ist. Dies, zumal die jeweiligen Treuhandvereinbarungen dem Gericht nicht vorzulegen sind.

 

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