25 Jan 2017

Newsletter Beitrag 4 – 4.Qu2016

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5 Ob 175/16w vom 25.10.2016

“Zur Fälligkeit und Leistungsverpflichtung einer Sondervorschreibung nach dem WEG”

In gegenständlicher Angelegenheit hatte sich der OGH mit der Frage zu befassen,

  • inwieweit eine einmalige Vorschreibung (“Sonderumlage”) einen Beitrag zur Rücklage für zu erwartende Kosten einer Erhaltungsarbeit darstellt
  • nach welchem Zeitpunkt sich die Fälligkeit dieser Sonderumlage richtet bzw
  • wer zur Zahlung dieses Beitrages (neuer außerbücherlicher Eigentümer bei Verkauf oder Rechtsvorgänger bzw grundbücherlicher Eigentümer) verpflichtet ist.

Der OGH hielt in seiner Entscheidung zunächst fest, dass der primäre Zweck einer Rücklage entsprechend dem Gesetzeswortlaut (§ 31 Abs 1 Satz 1 WEG 2002) grundsätzlich die Vorsorge für künftige Aufwendungen ist. Der Rechtsprechung folgend wird in derartigen Fällen jedoch eine Leistung in die Rücklage auch bei Bevorschussung eines bestimmten Erhaltungsaufwandes (gegenständlich waren es veranschlagte Kosten für eine notwendige Fassadensanierung) angenommen. Grundsätzlich hat der Hausverwalter die Kompetenz zur Festsetzung der Höhe dieser Einmalzahlung in die Rücklage, solange ihm die Mehrheit der Wohnungseigentümer aufgrund eines Beschluss im Rahmen einer Eigentümerversammlung oder im Umlaufweg keine gegenteilige Weisung erteilt (hat).

Bekanntlich ist Schuldner der vorgeschriebenen Beiträge zur Deckung der Liegenschaftsaufwendungen einschließlich der Beiträge zur Rücklage immer derjenige Mit- und Wohnungseigentümer, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Beitragsschuld im Grundbuch als Eigentümer der entsprechenden Anteile eingetragen ist bzw war. Sofern keine anderslautenden Vereinbarungen getroffen werden, ergibt sich aus dem Gesetz der 5. eines jeden Monats als Fälligkeitszeitpunkt für die vorgeschriebenen Vorauszahlungen (§ 32 Abs 9 WEG 2002). Aufwendungen für die Liegenschaft umfassen auch die Beiträge zur Rücklage.

Der OGH judiziert zur Frage der Beitragspflicht nunmehr, dass bei Vorschreibung eines einmaligen Beitrags zur Rücklage zwecks Finanzierung eines bestimmten Erhaltungsaufwandes (“Sonderumlage”) auch derjenige Mit- und Wohnungseigentümer zahlungspflichtig ist, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Eine solche Vorauszahlung wird – mangels anders lautender Vereinbarung – grundsätzlich am 5. des Monats fällig, sofern sie noch vor diesem Termin vorgeschrieben wurde.

Maßgeblich ist in jedem Fall, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit der jeweiligen Sondervorschreibung im Grundbuch als Mit- und Wohnungseigentümer eingetragen ist, zumal daran die Zahlungsverpflichtung knüpft.

In jedem Fall wird vor der allseitigen Vertragsunterfertigung zunächst die Einholung der entsprechenden Auskunft seitens der zuständigen Hausverwaltung hinsichtlich allfälliger zukünftiger (bereits beschlossener oder geplanter) Erhaltungsarbeiten empfohlen. Zudem sollte im Vertrag selbst für den Fall einer allenfalls bereits absehbaren zukünftigen Sondervorschreibung aufgrund einer bevorstehenden Erhaltungsarbeit die jeweilige Zahlungsverpflichtung klar geregelt werden, andernfalls den dann zum Fälligkeitszeitpunkt noch grundbücherlichen Eigentümer eine entsprechende Zahlungsverpflichtung treffen könnte.

Eine klare Vertragsformulierung ist daher auch in diesem Fall unumgänglich!

 

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