25 Jan 2017

Newsletter Beitrag 2 – 4.Qu2016

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7 Ob 156/16s vom 28.09.2016

“Kauf einer Eigentumswohnung im unsanierten Zustand – Gewährleistungspflicht des Verkäufers für Elektroinstallationen?”

In dem der zitierten Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt wurde im Jahr 2012 ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung abgeschlossen, in welchem der Zustand des Verkaufsobjektes – das dem Käufer aufgrund zahlreicher Besichtigungen grundsätzlich bekannt war – als “unsaniert” beschrieben wurde. Das Gebäude, in dem die Eigentumswohnung lag, wurde zwischen den Jahren 1942 und 1945 errichtet. Im Jahr 2005 wurde das Haus hinsichtlich der Fassade, Fenster, Decke, Dachboden und Kellerdecke auf Basis eines ziviltechnischen Gutachtens, welches in den verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag als Leistungsbeschreibung einbezogen wurde, “teilsaniert”. In dem ziviltechnischen Gutachten wird – den Feststellungen der Vorinstanzen folgend – auf den Umstand hingewiesen, dass die elektrotechnischen Anlagen nicht überprüft wurden. Eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der elektrotechnischen Anlagen haben die Vertragsparteien – wie festgestellt wurde – nicht getroffen.

Nach Abschluss des Vertrages stellte sich heraus, dass die Elektroinstallationen in der Eigentumswohnung nicht mehr dem Stand der Technik entsprechen und auch keinen “Personenschutz” bieten. Aufgrund dieser (behaupteten) Mangelhaftigkeit der elektrotechnischen Anlage erhob der Käufer der Eigentumswohnung im gegenständlichen Verfahren einen gewährleistungsrechtlichen Verbesserungsanspruch.

Der OGH wies die Klage mit der Begründung ab, dass der zwar gefährliche, aber altersgemäße Zustand der Elektroinstallationen bei einer Eigentumswohnung, die ausdrücklich als “unsaniert” verkauft wurde, keinen Mangel darstellt. Mit diesem Leitsatz weicht der OGH von der bisherigen Judikaturlinie ab, wonach die Betriebssicherheit der Elektroinstallationen “im Regelfall” eine “gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaft” darstellt, für welche Verkäufer einer Wohnung grundsätzlich (mangels abweichender Vereinbarung) Gewähr zu leisten haben.

Den Verkäufer einer fast 70 Jahre alten Eigentumswohnung trifft nach der zitierten Entscheidung des OGH somit weder eine vorvertragliche Aufklärungspflicht über den gesundheitsgefährdenden Zustand der Elektroinstallationen, noch haben die Elektroinstallationen der Wohnung dem aktuellen Stand der Technik zu entsprechen, wenn die Wohnung ausdrücklich als unsaniert verkauft wird und der tatsächliche Zustand dem Käufer (wie hier) ohnehin bekannt war bzw sein musste.

 

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