25 Jan 2017

Newsletter Beitrag 1 – 4.Qu2016

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7 Ob 93/15z vom 16.12.2015
9 Ob 12/16d vom 21.04.2016

2 Ob 187/15m vom 25.05.2016
5 Ob 84/16p vom 25.08.2016

“BTVG (Bauträgervertragsgesetz) sowie die hiezu ergangene aktuelle OGH-Judikatur”

Das Bauträgervertragsgesetz schützt Erwerber von Wohnungen und Gebäuden, die erst errichtet oder zumindest durchgreifend erneuert werden müssen, wenn diese den Kauf- bzw Errichtungspreis bereits vor Fertigstellung des Bauvorhabens aufbringen müssen, wobei der Anwendungsbereich des Gesetzes gem § 1 Abs 1 BTVG auf jene Fälle beschränkt ist, in denen Zahlungen von mehr als € 150,00 pro Quadratmeter Nutzfläche anfallen. Durch das Gesetz sollen in erster Linie Vorauszahlungen des Erwerbes sowie dessen Ansprüche gegen den Bauträger auf vertragskonforme Leistung gesichert werden. Bauträger ist nach der gesetzlichen Definition (§ 2 BTVG) derjenige, der sich verpflichtet, einem Erwerber Eigentums-, Wohnungseigentums-, Bau-, Bestands- bzw Leasingrechte oder sonstige Nutzungsrechte einzuräumen. Wird eine Liegenschaft im Zusammenhang mit einem Bauprojekt angeboten und wird ein Kaufvertrag mit dem Liegenschaftseigentümer und ein Werkvertrag mit der Baufirma abgeschlossen, kann dies zwar einen Bauträgervertrag iSd § 2 Abs 4 BTVG darstellen, wenn in vertraglicher, zumindest aber in organisatorischer Hinsicht eine so enge geschäftliche Verflechtung zwischen dem Bauträger und dem Liegenschaftseigentümer besteht, dass für den Erwerber der objektiv begründete Eindruck einer praktisch wechselseitigen Bedingtheit der beiden Verträge entsteht. Nach der aktuellen Entscheidung des OGH vom 21.04.2016, 9 Ob 12/16d, führt dies jedoch nicht dazu, dass der Liegenschaftsveräußerer selbst als (weiterer) “Bauträger” iSd BTVG anzusehen ist. Nur der Vertragspartner des Werk-(bzw Bau)vertrages ist als Bauträger zu betrachten und unterliegt den Sicherungs- und Rückzahlungspflichten des BTVG.

Bei dem Bauträgervertrag handelt es sich um einen typengemischten Vertrag, der insbesondere werkvertragliche sowie kaufvertragliche Elemente enthält. Er bedarf der Schriftform und hat die in § 4 BTVG normierten Punkte zu enthalten. Unter anderem müssen darin der Preis und die vom Erwerber jeweils für Sonder- und Zusatzleistungen zu entrichtenden Beträge enthalten sein. Ist der Preis nicht als Fixpreis bestimmt, so kann gemäß § 4 Abs 3 BTVG – ausgehend von einem Basispreis – ein von bestimmten Kostenfaktoren abhängiger Preis wirksam vereinbart werden, sofern die Kostenfaktoren genau festgelegt sind und eine Obergrenze bestimmt ist oder diese Festlegung des Preises nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz zulässig ist. In der Entscheidung 7 Ob 93/15z vom 16.12.2015 hatte sich der OGH mit der Frage zu befassen, ob der im Kaufvertrag vorgesehene, auf bestimmten Berechnungsgrundlagen basierende, variable Kaufpreis den Anforderungen des § 4 Abs 3 BTVG entspricht. Im zugrundeliegenden Sachverhalt sollten die angeführten Baukosteneigenmittel in Abhängigkeit von den – entsprechend den Wohnbauförderungsbestimmungen – noch zu genehmigenden Gesamtbaukosten und der einzuholenden endgültigen Nutzwertberechnung festgelegt werden. Ferner war vorgesehen, dass jener Kaufpreisteil, der durch den vom Käufer zur Rückzahlung übernommenen Anteil am Förderungsdarlehen gedeckt ist, noch angepasst wird. Der OGH erachtete diese variable Kaufpreisvereinbarung als unzulässig, da mit der nachträglichen Anpassung des Kaufpreises nur das Risiko der tatsächlichen Förderungshöhe, das vom Bauträger zu tragen ist, auf den Erwerber überwälzt wird, was nach der Rechtsprechung nicht zulässig ist. Die variablen Faktoren erfassten gerade keinen Kostenfaktor, der die Leistungen oder den Aufwand des Bauträgers betraf. Aus diesem Grund war der Wohnungseigentümer gegenständlich zur Rückforderung des aufgrund der Bestimmungen des Bauträgervertrages gegenüber dem Basispreis zusätzlich geleisteten Kaufpreisteilbetrages berechtigt. Der OGH hielt in der Entscheidung auch nochmals fest, dass eine dem § 4 Abs 3 BTVG widersprechende Klausel auch dann unwirksam ist, wenn sie nach § 6 Abs 1 Z 5 KSchG zulässig wäre.

§§ 5 f BTVG normieren die Rücktrittsrechte des Erwerbers bzw des Bauträgers. Während § 5 BTVG die Rücktrittsrechte des Erwerbers als “gesetzliche Rücktrittsrechte” tituliert, handelt es sich bei den in § 6 BTVG normierten Rücktrittsrechten um vertragliche. Im Unterschied zum Erwerber kann der Bauträger somit nur dann vom Vertrag zurücktreten, wenn dies ausdrücklich vereinbart war. Ferner kommt ein Rücktritt nach dem Wortlaut des § 6 BTVG nur dann in Betracht, wenn

  • Bauträgerverträge über eine bestimmte Mindestanzahl von eigentlichen Vertragsgegenständen desselben Vorhabens bzw über einen bestimmten Anteil der Gesamtnutzfläche nicht zustande kommen oder
  • der Erwerber entgegen seiner vertraglichen Verpflichtung nicht innerhalb der von den Parteien festgelegten oder sonst einer angemessenen Frist ein Förderungsansuchen stellt, Erklärungen vor Behörden abgibt, Finanzierungszusagen, Sicherheiten oder Urkunden beibringt oder Unterschriften leistet.

In der Entscheidung vom 25.08.2016, 5 Ob 84/16p, hält der OGH – übereinstimmend zur bisherigen Judikatur – unmissverständlich fest, dass § 6 BTVG andere gesetzliche Rücktrittsrechte unberührt lässt. Demnach ist der Bauträger unter anderem auch dann zur Erklärung des Vertragsrücktrittes berechtigt, wenn sich der Erwerber in Verzug befindet (§ 918 ABGB). Dies ergibt sich nach Auffassung des OGH aus den Gesetzesmaterialien und findet auch im Gesetzeswortlaut, der ausschließlich auf die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts abstellt, Deckung. § 6 BTVG soll demnach nur das Recht des Bauträgers einschränken, vertragliche Rücktrittsrechte zu vereinbaren.

In der zitierten Entscheidung (5 Ob 84/16p) hatte sich der OGH darüber hinaus – aufgrund der Eigenschaft des Bauträgervertrages als Mischvertrag – mit der Frage zu befassen, ob ein Rücktritt vom Kaufvertrag auch dann zulässig ist, wenn die im Werkvertrag vereinbarten Mitwirkungspflichten verletzt werden. Hiezu sprach der OGH aus, dass die Frage der Teilbarkeit oder Unteilbarkeit der Erfüllung nach dem Willen beider Parteien bzw nachdem dem Kontrahenten bei Vertragsabschluss bekannten oder erkennbaren Willen einer Partei zu beurteilen ist. Ist die Erfüllung – wovon im gegenständlichen Fall ausgegangen wurde – als unteilbar anzusehen, hat auch die äquivalente Nebenleistung, somit jene mit eigenem Verkehrswert, kein anderes Schicksal als die Hauptleistung. Die Verletzung einer Nebenpflicht des werkvertraglichen Teils berechtigt demnach zum Rücktritt vom gesamten (Kauf)Vertrag.

Wie bereits erwähnt, bildet die Absicherung von Zahlungen des Erwerbers den Schwerpunkt des BTVG. Die diesbezüglichen Bestimmungen finden sich in §§ 7 ff BTVG, wobei sich diese lediglich auf Vorauszahlungen des Erwerbers an den Bauträger und an Dritte, nicht aber auf Zahlungen für Gebühren und Abgaben sowie auf die Vertragserrichtung und -abwicklung beziehen. Als Sicherungsmittel kommt gem § 7 Abs 2 BTVG zunächst die schuldrechtliche Sicherung durch Garantie oder einer geeigneten Versicherung in Betracht. Die Bürgschaft ist als Modell der schuldrechtlichen Sicherung mit der BTVG-Novelle 2008 entfallen. Weiters gelten eine grundbücherliche Sicherstellung in Verbindung mit einer Zahlung nach Ratenplan sowie eine pfandrechtliche Sicherung als Sicherungsmodells iSd BTVG. Gem § 7 Abs 3 BTVG können die einzelnen Sicherungsmodelle – sofern möglich – auch kombiniert werden.

Wird über das Vermögen des Bauträgers ein Insolvenzverfahren eröffnet oder ist die Durchsetzung von Gewährleistungs- bzw Schadenersatzansprüchen gegen den Bauträger aus sonstigen Gründen unmöglich oder erheblich erschwert, kann der Erwerber gem § 16 BTVG die Abtretung der Ansprüche des Bauträgers gegenüber Dritten aufgrund deren mangelhaften Ausführung begehren. Der Rechtsübergang tritt mit dem Einlangen des auf die Abtretung gerichteten schriftlichen Verlangens des Erwerbers beim Bauträger ein. In seiner Entscheidung vom 25.05.2016, 2 Ob 187/15m, sprach der OGH aus, dass in diesem Schreiben jeder die Abtretung begehrende Erwerber konkret feststehen oder zumindest feststellbar sein muss, damit der Bauträger bzw der Masseverwalter klar ersehen kann, welche Ansprüche auf welchen Erwerber übergegangen sind. Keinen Anspruchsübergang begründet demnach die Bezeichnung “Eigentümergemeinschaft” bzw “einzelne Miteigentümer oder Erwerber”.

Die zitierten und kommentierten Entscheidungen des OGH – insbesondere hinsichtlich des im Bauträgervertrag anzugebenen Kaufpreises und den rechtswirksam zu vereinbarenden Rücktrittsrechten des Bauträgers – zeigen, wie wichtig es ist, sich beim Verfassen eines Bauträgervertrages eines kompetenten Vertragsverfassers zu bedienen, anderenfalls kostenintensive Gerichtsverfahren drohen. Auch bei der Geltendmachung von Abtretungsansprüchen iSd § 16 BTVG ist darauf zu achten, dass rechtskonform vorgegangen wird, damit die Rechte der Erwerber gewahrt werden. Auch diesbezüglich lohnt sich der Gang zu einem Rechtsberater jedenfalls!

 

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