09 Dez 2015

Newsletter Tipp 2 – 4.Qu2015

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§ 14 Abs 6 Kärntner Bauordnung (K-BO) neu

“Neue Regelungen in Kärntner Bauordnung zur Verwendung von Freizeitwohnsitzen!”

Die Kärntner Bauordnung (K-BO), insbesondere die Bestimmung des § 14 Abs 6 K-BO leg cit, bot schon in der Vergangenheit einen legalen „Schlupfwinkel“ für „widmungswidrige Verwendungen“ von Gebäuden und/oder Gebäudeteilen (Wohnungen). Insbesondere durften Vorhaben nach § 7 Abs 1 lit d auch entgegen dem Flächenwidmungsplan bewilligungsfrei, jedoch anzeigepflichtig ausgeführt werden, was in der Praxis primär für die Änderung von Hauptwohnsitz in Freizeitwohnsitz von Interesse war. Durch eine (still und leise beschlossene) Gesetzesnovelle (LGBl Nr. 31/2015), die mit 22.05.2015 in Kraft trat, wurde diese Möglichkeit erheblich eingeschränkt, was in der Praxis in Zukunft beim Erwerb von Gebäuden oder Wohnungen nicht übersehen werden darf. Derartige „widmungswidrige Verwendungen“ sind zwar – wie in der Vergangenheit – auch seit der geänderten Gesetzeslage weiter möglich, jedoch bedarf es dabei ab sofort einer konkreten schriftlichen Änderungsmitteilung gemäß § 7 Abs 4 K-BO, in welcher darzulegen ist, warum dem (neuen) Eigentümer die Gründung eines Hauptwohnsitzes im gegenständlichen Objekt nicht möglich ist. Beim Erwerb einzelner Wohnungen werden diese persönlichen Gründe wohl in der Regel wohl relativ leicht zu argumentieren sein. Problematisch könnte vor dem Hintergrund der neuen Rechtslage aber der letzte neue Satz der novellierten Bestimmung des § 14 Abs 6 K-BO sein. Dieser lässt nämlich seit 23.05.2015 die Änderung der Verwendung von Gebäuden oder Gebäudeteilen im Freizeitwohnsitz entgegen dem Flächenwidmungsplan dann nicht mehr zu, wenn durch „das Vorhaben“ die Verwendung des Gebäudes als Apartmenthaus bewirkt wird. Gemäß § 8 Abs 2 Kärntner Gemeindeplanungsgesetz (K-GplG) 1995 ist ein Apartmenthaus ein Gebäude mit mehr als 3 selbstständigen Wohnungen, von denen aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausgestaltung, Einrichtung oder aufgrund der vorgesehenen Eigentums- oder Bestandsverhältnisse anzunehmen ist, dass es zur Deckung eines lediglich zeitweilig gegebenen Wohnbedarfs als Freizeitwohnsitz bestimmt sind. Eine Nutzung als „Apartmenthaus“ kommt somit nach dem neuen Gesetzeswortlaut nur bei einer Sonderwidmung gemäß § 8 K-GplG in Betracht. Diese Regelung wirft mehrere unbeantwortete Fragen auf, welche in den Erläuternden Bemerkungen zur neu erlassenen Gesetzesbestimmung nur teilweise beantwortet werden. Einerseits wird zwar klargestellt, dass die Verwendung als Freizeitwohnsitz entgegen der Flächenwidmung nur als persönliche Ausnahme zugunsten des Eigentümers und seiner Angehörigen zum Tragen kommen soll und somit keine dingliche Wirkung für das Gebäude bzw die Gebäudeteile selbst entfaltet. Andererseits soll zur Vermeidung einer Umgehung des Gemeindeplanungsrechtes die neu gefasste Ausnahmebestimmung nach den gesetzgeberischen Erläuterungen – wie schon dargestellt – dann nicht gelten, wenn die hinzutretende Verwendungsänderung einer (vierten) selbstständigen Wohnung in Freizeitwohnsitz dazu führen würde, dass ein Gebäude die Legaldefinition des Begriffes „Apartmenthaus“ gemäß § 8 Abs 2 K-GplG erfüllt. Ob dies im Ergebnis bedeutet, dass der „vierte“ Wohnungseigentümer, der eine Änderung der Verwendung gegen den bestehenden Flächenwidmungsplan beabsichtigt, diese nicht mehr der Baubehörde wirksam anzeigen darf, weil dies schon vor ihm drei „Nachbarn“ taten, bleibt offen. Sollte diese rechtliche Konsequenz tatsächlich vom Gesetzgeber beabsichtigt sein, stellen sich nicht nur wegen der Unklarheit des Gesetzestextes, sondern auch aus dem Blickwinkel des Grundrechtsschutzes (zB Unverletzbarkeit des Eigentumsrechts) erhebliche Bedenken.

Fest steht jedenfalls, dass Vorhaben gemäß § 7 Abs 1 lit d K-BO 1996, die schon vor dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der Novelle, sohin vor dem 22.05.2015 ausgeführt worden sind, als bereits verwirklichte Sachverhalte nicht in den zeitlichen Geltungsbereich des neu gefassten § 14 Abs 6 K-BO fallen. Damit wird dem allgemeinen Rückwirkungsverbot als Ausfluss des Vertrauensschutzes Rechnung getragen. Zusammenfassend verbleiben sehr viele Unklarheiten und wird die Praxis der Verwaltungsbehörden zeigen, wie stark diese neue Rechtslage den Immobilienverkehr tatsächlich beeinflusst. Wünschenswert wäre es gewesen, wenn bereits der Gesetzgeber klare und verständliche Anordnungen getroffen hätte.

 

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