08 Dez 2015

Newsletter Beitrag 4 – 4.Qu2015

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4 Ob 102/15a vom 11.08.2015 und 4 Ob 12/09g vom 24.03.2009

„Unbefristeter Alleinvermittlungsauftrag nicht zwingend unwirksam“

Ein Alleinvermittlungsauftrag kann gemäß § 14 Abs 2 MaklerG nur befristet auf angemessene Dauer abgeschlossen werden kann. Eine Verlängerung des Alleinvermittlungsauftrages ist zulässig, doch darf diese ihrerseits eine angemessene Dauer nicht überschreiten.

Wird ein Alleinvermittlungsauftrag mit einem Konsumenten abgeschlossen, ist die höchstzulässige Dauer des Alleinvermittlungsauftrages durch § 30c KSchG ausdrücklich begrenzt. Für die Vermittlung von Bestandverträgen über Wohnungen oder sonstigen den Gebrauch oder die Nutzung von Wohnungen betreffenden Verträgen darf ein Alleinvermittlungsauftrag gemäß § 30c Abs 1 Z 1 KSchG nur in der Dauer von 3 Monaten abgeschlossen werden. Eine höchstzulässige Dauer von 6 Monaten sieht § 30c Abs 1 Z 2 KSchG für die Vermittlung von Verträgen zur Veräußerung oder zum Erwerb des Eigentums an Wohnungen, Einfamilienhäusern und einzelnen Grundstücken, die zum Bau eines Einfamilienhauses geeignet sind, vor. Zu beachten ist, dass die Vermittlung von Bestandverträgen über Einfamilienhäuser weder in Z 1 noch in Z 2 angeführt werden, weshalb diesbezüglich keine fixe Höchstdauer vorgesehen ist, sondern eine angemessene Frist gilt. Eine Verlängerung der in § 30c Abs 1 KSchG normierten Höchstdauern ist gegenüber Konsumenten gemäß § 30c Abs 2 KSchG nur dann zulässig, wenn besondere Umstände vorliegen, die die Vermittlung wesentlich erschweren oder verzögern. Nach den Bezug habenden erläuternden Bemerkungen zur Regierungsvorlage können diese besonderen Umstände in der Natur des zu vermittelnden Rechtsgeschäfts liegen. Demnach soll eine Verlängerung des Alleinvermittlungsauftrages gegenüber einem Konsumenten beispielsweise bei der Vermittlung von Ferienwohnungen, für die nur ein von der jeweiligen Saison abhängiges Interesse besteht, möglich sein. Aber auch die Einholung von grundverkehrsbehördlichen Bewilligungen oder die Umwidmung eines Grundstückes können derartige erschwerende Umstände sein, die die Vermittlung wesentlich verzögern und somit eine Verlängerung des Alleinvermittlungsauftrages rechtfertigen. Von der Bestimmung des § 30c KSchG darf nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgegangen werden und haben der Abschluss sowie die Verlängerung eines Alleinvermittlungsauftrages ausdrücklich und schriftlich zu erfolgen (vgl § 31 KSchG)

Außerhalb des Anwendungsbereiches des KSchG ist die Dauer des Alleinvermittlungsauftrages an keine bestimmten Fristen gebunden. Der Vertrag kann im Sinne des § 14 Abs 3 MaklerG auf angemessene Dauer abgeschlossen werden. Welche Dauer als angemessen zu betrachten ist, erwähnt der Gesetzgeber nicht. Kolba vertritt die Auffassung, dass man sich auch außerhalb des Anwendungsbereiches des KSchG an die Wertungen des § 30c KSchG orientieren kann (Kolba in Kosesnik-Wehrle, KSchG4 § 30c Rz 5). Der Oberste Gerichtshof vertrat in seiner Entscheidung 4 Ob 102/15a wiederholt die Auffassung, dass ein Zeitraum von über 2 Jahren ab Abschluss des Alleinvermittlungsauftrages auch noch als angemessen iSd § 14 Abs 2 MaklerG zu betrachten sein kann. Der Abschluss eines Alleinvermittlungsauftrages außerhalb des Anwendungsbereiches des KSchG kann grundsätzlich formfrei erfolgen. Er kann also auch mündlich oder sogar schlüssig abgeschlossen werden.

Nach Auffassung des österreichischen Höchstgerichts ist aber ein Alleinvermittlungsauftrag, der ohne zeitliche Begrenzung ausgesprochen oder mit einer zu langen Frist vereinbart wurde, nicht zwingend unwirksam. In derartigen Fällen gelte nach Meinung des OGH vielmehr eine unter Berücksichtigung der Umstände des Falles nach der Verkehrssitte und nach billigem Ermessen zu ermittelnde angemessene Zeitdauer.

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