08 Dez 2015

Newsletter Beitrag 1 – 4.Qu2015

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Ob 75/14g vom 22.05.2014:

„Entfall des Provisionsanspruchs bei nachträglichem Wegfall des vermittelten Geschäftes“

Provisionsanspruch des Maklers gebührt dann nicht bzw fällt rückwirkend weg, wenn das vermittelte Geschäft im Nachhinein erfolgreich wegen eines Willensmangels mit ex tunc Wirkung aufgehoben wird. Dies unabhängig davon, ob der Auftraggeber den Willensmangel verschuldet/verursacht hat, oder nicht. Ohne den betreffenden Mangel wäre es bei derartigen Konstellationen nämlich typischerweise überhaupt nicht zu einem Vertragsschluss gekommen und hätte der Vermittler daher schon ursprünglich gar keinen Provisionsanspruch erworben.

Der Anspruch des Maklers kann in diesem Fall nicht auf die Bestimmung des § 7 Abs 2 MaklerG gestützt werden, welcher vorsieht, dass der Anspruch auf Provision entfällt, wenn und soweit feststeht, dass der Vertrag zwischen dem Dritten und dem Auftraggeber aus nicht vom Auftraggeber zu vertretenden Gründen nicht ausgeführt wird. § 7 Abs 2 MaklerG stellt nach Ansicht des Obersten Gerichtshofes nämlich eine Sondernorm zu § 7 Abs 1 MaklerG dar und ist nur dann anzuwenden, wenn es trotz eines wirksamen und unanfechtbar abgeschlossenen Geschäftes aus nicht vom Auftraggeber zu vertretenden Gründen dazu kommt, dass der Vertrag nicht ausgeführt wird. Das Problem der Nichtausführung des Geschäftes stellt sich aber bei Verträgen, die wegen eines Willensmangels ex tunc wegfallen, gar nicht.

Aus diesen Erwägungen kann gegen die Verpflichtung des Maklers zur Rückzahlung einer bereits erhaltenen Provision infolge einer rückwirkenden Vertragsaufhebung auch nicht erfolgreich eingewendet werden, dass der Willensmangel in der Sphäre des Geschäftsherren gelegen ist.

Tipp: Der Makler sollte sich vor Vermittlung eines Liegenschaftskaufvertrages genauestens über die Liegenschaft sowie allfällige darauf lastende bücherliche und auch außerbücherliche Lasten informieren und dazu auch aktiv Informationen einholen. Schließlich sollte auch das Kaufanbot entsprechend formuliert und darin sämtliche die Liegenschaft betreffende Lasten erwähnt werden. Auf diese Weise kann die Möglichkeit einer nachträglichen Vertragsanfechtung mit dem daraus folgenden Verlust des Provisionsanspruches jedenfalls erheblich reduziert werden.
Für eine korrekte und umfassende Formulierung des Kaufanbotes bzw die Überprüfung von bereits erstellten Kaufanboten stehen wir gerne zur Verfügung.

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