28 Sep 2016

Newsletter Beitrag 5 – 3.Qu2016

logo2

5 Ob 216/15y vom 18.05.2016

“Verwaltung vs Änderung im WEG”

Veränderungen an den allgemeinen Teilen einer Wohnungseigentumsanlage stellen im Wesentlichen Maßnahmen der ordentlichen bzw der außerordentlichen Verwaltung dar, über die die Wohnungseigentümer grundsätzlich mit einfacher Mehrheit im Sinne der §§ 28 f WEG entscheiden. Wenn hingegen ein Wohnungseigentümer Veränderungen an seinem Wohnungseigentumsobjekt vornimmt und dabei allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch nimmt, reicht – sofern die Möglichkeit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer besteht – ein derartiger Mehrheitsbeschluss nicht aus, sondern muss die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer eingeholt werden. Die Zustimmung kann jedoch durch eine Entscheidung im Außerstreitverfahren gem § 52 Abs 1 Z 2 WEG ersetzt werden.

In der Entscheidung 5 Ob 216/15y hatte sich der OGH mit der Frage zu befassen, ob das Vorliegen eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft ausreichend ist, wenn ein Wohnungseigentümer die Errichtung eines (für alle Wohnungseigentümer zugänglichen) Steges mit überdachtem Fahrradabstellplatz auf einer Allgemeinfläche der Liegenschaft beabsichtigt. Zu entscheiden war daher, ob dies konkret eine Verwaltungsmaßnahme iSd § 29 WEG darstellt oder als Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG zu qualifizieren ist. Das Höchstgericht hielt zunächst fest, dass vom weiten Änderungsbegriff des § 16 Abs 2 WEG auch jene Veränderungen umfasst sind, die ausschließlich allgemeine Teile der Liegenschaft und nicht (auch) das eigene Wohnungseigentumsobjekt betreffen. Der OGH sprach auch aus, dass für die Beurteilung der Frage, ob eine mit Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft zu beschließende Verwaltungsmaßnahme im Sinne des § 29 WEG oder eine von allen Wohnungseigentümern zu tragende Änderung im Sinne des § 16 Abs 2 WEG vorliegt, insbesondere entscheidend ist, welchen Interessen die Veränderung dient.

Dient die Veränderung gemeinschaftlichen Interessen kommt die Entscheidungskompetenz grundsätzlich der Eigentümergemeinschaft zu, während im Falle der Umsetzung bloß individueller Interessen die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer vorliegen muss. Maßgebend ist nach Auffassung des OGH eine objektiv nachvollziehbare vernünftige Nutzungsmöglichkeit und nicht die subjektive (tatsächliche) Nutzung. Im gegenständlichen Fall kam das Gericht aufgrund der geplanten Ausführung des Steges samt Fahrradabstellplatz zum Ergebnis, dass der seiner Funktion nach einer Terrasse gleichende Holzsteg nicht der Wahrnehmung gemeinschaftlicher Interessen dient, da zwar den anderen Mit- und Wohnungseigentümern ein Nutzungsrecht zukommt, dieses aber angesichts des erschwerten Zugangs keine objektiv nachvollziehbare vernünftige Nutzungsmöglichkeit darstellt. Es liegt somit nach Auffassung des Gerichts eine Änderung im Sinne des § 16 Abs 2 WEG vor, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Die erforderliche Zustimmung einzelner Wohnungseigentümer kann dabei nach Auffassung des Höchstgerichts nicht durch eine Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft ersetzt werden.

 

zurück zum Newsletter

[top]