28 Sep 2016

Newsletter Beitrag 4 – 3.Qu2016

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5 Ob 54/15z vom 19.05.2015
5 Ob 129/14b vom 23.10.2014

“Kosten(mit)tragung von Wohnungseigentümern in der Betriebskostenabrechnung betreffend nicht oder kaum benutzte Personenaufzüge”

Beinahe jede Wohnungs(eigentums)anlage verfügt mittlerweile über Personenaufzüge, doch nicht jeder Wohnungseigentümer kann und will diese Möglichkeit (im äquivalenten Umfang) nützen, was oftmals zu einer Diskussion in Zusammenhang mit den auf Personenaufzüge entfallenden Betriebskostenteil führt. Die dazu vorliegende (höchstgerichtliche) Judikatur ist bereits stark fortentwickelt und kann dazu unter Berücksichtigung der hiezu ergangenen letzten Entscheidungen zusammenfassend Folgendes festgehalten werden:

Grundsätzlich findet sich die Antwort auf die Frage, in welcher Höhe der Kostenbeitrag für die Benützung des Liftes vom jeweiligen Wohnungseigentümer zu leisten ist, im (unterfertigten) Wohnungseigentumsvertrag bzw in einem korrespondierenden Beschluss der Wohnungseigentumsgemeinschaft, welcher eben die Tragung der Bewirtschaftungskosten regelt.

Personenaufzüge stellen – der herrschenden Auffassung folgend – eine Gemeinschaftsanlage dar und sind die diesbezüglichen Aufzugsinstandhaltungskosten gleich wie sonstige Aufwendungen für die Liegenschaft von den Wohnungseigentümern – sofern es keine abweichende Regelung gibt – nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (im Sinne des nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festzusetzenden Verteilungsschlüssel) zu tragen. Dabei kommt es lediglich auf die objektive und nicht auf die subjektive (tatsächliche) Nutzungsmöglichkeit der Aufzüge an. Nur wenn aufgrund objektiver Umstände (einige) Wohnungseigentümer von der Benützung der Anlage ausgeschlossen sind und diese gar nicht nutzen können, handelt es sich um keine Gemeinschaftsanlage (zB wenn ein Aufzug nur mittels eigenem Aufzugsschlüssel bedient werden kann und nicht alle Wohnungseigentümer einen solchen Schlüssel besitzen).

Wenn ein Wohnungseigentümer die Liftanlage aufgrund der Lage seines Wohnungseigentumsobjektes nur in wenigen Situationen sinnvoll nutzen kann, rechtfertigt dieser Umstand – nach der Rechtsprechung – eine erhebliche Verminderung seines Anteils an den Liftaufwendungen. In solchen Fällen könnten sämtliche Wohnungseigentümer einen von der (gesetzlichen) Regelung abweichenden Aufteilungsschlüssel oder eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit hinsichtlich dieser Bewirtschaftungskosten festlegen. Solche Vereinbarungen bedürfen zu Ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform und wäre dafür ein einstimmiger Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich.

Im Falle des Nichterwirkens eines korrespondierenden (Umlauf)beschlusses könnte vom betroffenen Wohnungseigentümer ein gerichtlicher Antrag gem § 32 Abs 5 WEG gestellt werden, um (größtenteils) von den Liftaufwendungen befreit zu werden. § 32 Abs 5 WEG ermöglicht es betroffenen Wohnungseigentümern, bei erheblich unterschiedlichen Lift-Nutzungsmöglichkeiten eine rechtsgestaltende Neufestsetzung des Aufteilungsschlüssels durch gerichtliche Entscheidung zu erwirken. Eine derartige Entscheidung ist vom Gericht nach billigem Ermessung unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls zu treffen, wobei es auf subjektive Bedürfnisse eines Wohnungseigentümers nicht ankommt.

Der OGH hat jedoch bereits im Jahr 1985 ausgesprochen, dass der bloße einseitige Verzicht auf die objektiv vorhandene Nutzungsmöglichkeit (auf die ein Recht besteht) den Miteigentümer nicht von seiner Beitragspflicht befreit.

Zusammenfassend ist daher festzuhalten, dass grundsätzlich eine Beitragspflicht zu den Lift-Betriebskosten besteht, jedoch allenfalls beim zuständigen Außerstreitgericht ein Antrag gem § 32 Abs 5 WEG gestellt werden kann, wonach – eingeschränkt bei objektiver Unmöglichkeit der Liftnutzung – dem betroffenen Wohnungseigentümer ein derart erwirkter geänderter Verteilungsschlüssel zu Gute kommen und dieser folglich von der Beitragspflicht (größtenteils) befreit werden könnte. Der Rechtsprechung folgend ist in aller Regel eine Reduzierung der grundsätzlich anteilig mitzutragenden Liftkosten angezeigt, wenn der Aufzug im Wesentlichen nur zum Erreichen von Gemeinschaftsräumlichkeiten im Keller genutzt werden kann. In einem solchen Fall wurde der betroffene Wohnungseigentümer sogar von 80 % der anteilig auf ihn entfallenden Lift-Betriebskosten befreit.

 

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