28 Sep 2016

Newsletter Beitrag 3 – 3.Qu2016

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5 Ob 8/16m vom 25.01.2016
5 Ob 76/16m vom 18.05.2016

“Zur Frage der Notariatsaktspflicht von Schenkungsverträgen bei gleichzeitiger Einräumung eines Wohnungsgebrauchs-/Fruchtgenussrechts für den/die Geschenkgeber”

Nicht selten kommt es vor, dass bereits zu Lebzeiten Vermögensverschiebungen seitens der Eltern an den engsten Familienkreis (beispielsweise ihre Kinder) stattfinden und insbesondere Liegenschaften samt darauf befindlichen Häusern oder Wohnungen derart übertragen werden. Im Zuge der Schenkung wird dann oftmals als “Gegenleistung” ein lebenslanges Wohnungsgebrauchsrecht oder ein (noch umfassenderes) Fruchtgenussrecht vereinbart und dieses auch grundbücherlich einverleibt. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage nach der “wirklichen Übergabe”, vor allem dann, wenn der/die Geschenkgeber das Objekt faktisch (aufgrund des vertraglich vereinbarten Wohnungsgebrauchs- oder Fruchtgenussrechtes) unverändert wie bisher weiter nutzen.

Nach § 1 Abs 1 lit d Notaritsaktsgesetz (NotaktsG) bedürfen nämlich Schenkungsverträge ohne wirkliche Übergabe zu ihrer Gültigkeit eines Notariatsakts. Die “wirkliche Übergabe” im Sinne des § 943 ABGB muss nach außen erkennbar und so beschaffen sein, dass aus ihr der Wille des Geschenkgebers hervorgeht, das Objekt der Schenkung sofort aus seiner Gewahrsame in den Besitz des Geschenknehmers zu übertragen. Der Ausdruck “wirkliche Übergabe” bedeutet nichts anderes, als das Gegenteil der bloßen Zusicherung oder des bloßen Schenkungsversprechens. Eine “wirkliche Übergabe” findet nach den Vorschriften des ABGB insbesondere dann statt, wenn die Sache tatsächlich körperlich übergeben wird oder aber eine (insbesondere bei unbewegliche Sachen) Übergabe durch Zeichen (ein nach außen hin erkennbarer Publizitätsakt) erfolgt. Hieraus ergibt sich nun, dass ein weiteres uneingeschränktes Wohnen der Geschenkgeber im Schenkungsobjekt grundsätzlich den Anschein erweckt, dass es zu keiner wirklichen Übergabe im Sinne des ABGB gekommen ist und es durch den Schenkungsvertrag bloß zur Übertragung von Vermögensanteilen bzw zur Verschiebung von Besitzverhältnissen kam.

Im Hinblick auf seinen Charakter als reines Urkundenverfahren ist im Grundbuchsverfahren in Zusammenhang mit der “Prüfung” der Übertragung der Gewahrsame – und damit einhergehend betreffend die Frage der “wirklichen Übergabe” – der entsprechende Wortlaut im Schenkungsvertrag maßgeblich. Grundsätzlich genügt ein Hinweis in der Vertragsurkunde, dass die “Übergabe” bereits erfolgt ist. Konkrete Übergabsakte müssen nicht dargestellt werden. Das Grundbuchsgericht hat aber das Ansuchen (samt dessen Beilagen) insgesamt einer genauen Prüfung zu unterziehen. Das Ansuchen kann nämlich nur dann bewilligt werden, wenn der Urkundeninhalt auch bezüglich der materiell-rechtlichen Frage keinerlei Zweifel aufkommen lässt. Bestehen daher aufgrund des Urkundeninhalts Zweifel, ob der/die Geschenkgeber die Liegenschaft/Wohnung tatsächlich real aus der Hand gegeben haben, ist das Ansuchen auf Einverleibung des Eigentumsrechts der Geschenknehmer abzuweisen, wenn der Schenkungsvertrag nicht in Form eines Notariatsakts errichtet und abgeschlossen wurde. Generell lässt sich aber sagen, dass sich im Grundbuchsverfahren der “Nachweis” der Übergabe aber in den mehr oder weniger ausführlichen Urkundenfloskeln erschöpft, sodass die Vertragsverfasser umso mehr äußerst präzise Formulierungen vorzunehmen haben.

Zusammenfassend ist jedoch festzuhalten, dass zwar keine konkreten Übergabeakte im Vertrag dargestellt werden müssen und der präzise ausformulierte Hinweis in der Vertragsurkunde, wonach die Übergabe bereits erfolgt ist, grundsätzlich genügt, dennoch sollte aus Vorsichtsgründen bzw im Einklang mit der dargestellten aktuellen Judikatur des OGH dann ein Notariatsakt errichtet werden, wenn sich für das Grundbuchsgericht aus dem Urkundeninhalt Zweifel ergeben könnten, ob eine reale Übergabe auch tatsächlich stattgefunden hat. Dies wird regelmäßig dann der Fall sein, wenn der/die Geschenkgeber selbst an der Adresse des Schenkungsobjektes wohnen und dieses aufgrund der vertraglichen Rechtseinräumung weiterhin nutzen.

 

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