28 Sep 2016

Newsletter Beitrag 2 – 3.Qu2016

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5 Ob 93/16m vom 11.07.2016

“Weitreichende Aufklärungspflichten eines Immobilienmaklers”

Im gegenständlichen Fall wurde der beklagte Makler von der Verkäuferin mit dem Verkauf einer Eigentumswohnung in einem Schloss beauftragt. Ihm wurde von Seiten der Verkäuferin zur Kenntnis gebracht, dass mit der Wohnung ein Nutzungsrecht des im Schloss gelegenen Wellness-Bereiches verbunden sei. Vor dem Hintergrund dieser Informationen erstellte der Makler ein Exposé, in dem ausdrücklich auf das Nutzungsrecht des Wellness-Bereiches hingewiesen wurde. Auch in dem mit den späteren Käufern der Wohnung abgeschlossenen Kaufanbot war das Nutzungsrecht am Wellness-Bereich ausgewiesen. Der spätere Kaufvertrag ließ dieses Nutzungsrecht jedoch – aus nicht in der Entscheidung angegebenen Gründen – unerwähnt. Nach Abschluss des Kaufvertrages stellte sich heraus, dass das nicht im Grundbuch eingetragene Nutzungsrecht des Wellness-Bereiches nicht (mehr) besteht, da es vom Eigentümer (berechtigterweise) widerrufen wurde.

Die Käufer machten gegenüber dem Makler Schadenersatzansprüche klagsweise geltend, da der Wert der Wohnung mit Nutzungsrecht des Wellness-Bereiches höher sei als jener ohne. In der zitierten Entscheidung bejahte der OGH eine Schadenersatzpflicht des Maklers. Dies mit der Begründung, dass ein Immobilienmakler als Sachverständiger im Sinne des § 1299 ABGB über einschlägige Probleme Bescheid wissen und richtige Auskünfte erteilen müsse. Es bestehe zwar keine besondere Nachforschungspflicht und müsse der Makler lediglich sämtliche Informationen weitergeben bzw sich nur dann über deren Wahrheitsgehalt vergewissern, wenn er aufgrund anderer Umstände den Verdacht hat, dass diese Informationen nicht stimmen. Im Falle des Erwerbes einer Eigentumswohnung durch einen Konsumenten muss der Immobilienmakler jedoch nach Auffassung des OGH nicht nur Einsicht in den Wohnungseigentumsvertrag, sondern auch in das Grundbuch nehmen, um den Käufer über Besonderheiten des Vertrages aufklären zu können. Zumal dem beklagten Makler bekannt gewesen ist, dass das Nutzungsrecht des Wellness-Bereiches nicht im Grundbuch verbrieft ist, wäre es ihm nach Meinung des OGH zumutbar gewesen, sich danach zu erkundigen, auf Basis welchen Titels dieses Recht eingeräumt wurde und den Interessenten Zweifel an einem dauernden, auch Einzelnachfolger bindenden Nutzungsrecht offen zu legen.

Vor dem Hintergrund der doch sehr strengen Auslegung der Aufklärungspflichten eines Immobilienmaklers empfiehlt es sich stets, sich eines kompetenten Vertragsverfassers zu bedienen. Auch dieser hat Abweichungen der vertraglichen Vereinbarungen vom Grundbuchstand zu erörtern, weshalb etwaige Unstimmigkeiten bereits vor Vertragsabschluss aufgeklärt werden können. Warum im gegenständlichen Fall das Nutzungsrecht am Wellness-Bereich nicht in den Kaufvertrag aufgenommen wurde, obwohl es im Kaufanbot Niederschlag fand bzw warum vor diesem Hintergrund die Thematik nicht erörtert wurde, ist der Entscheidung nicht zu entnehmen.

 

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