28 Sep 2016

Newsletter Beitrag 1 – 3.Qu2016

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8 Ob 65/15i vom 25.06.2015
9 Ob 74/15w vom 25.05.2016
3 Ob 110/16x vom 13.07.2016

“Zum Provisionsanspruch des Maklers und dessen Mäßigung”

Gemäß § 6 Abs 1 MaklerG entsteht ein Provisionsanspruch des Maklers dann, wenn das zu vermittelnde Geschäft durch seine vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit zustande gekommen ist. Wie bereits in den vorherigen Newslettern dargestellt und näher beleuchtet, ist im Geschäftszweig der gewerblichen Immobilienmakler für die Verdienstlichkeit die bloße Namhaftmachung eines potentiellen Geschäftspartners ausreichend. In der Entscheidung 3 Ob 110/16x weist der OGH aber darauf hin, dass nicht jede (mit-)kausale und verdienstliche Tätigkeit des Maklers für das Entstehen des Provisionsanspruchs genügt. Vielmehr muss die Tätigkeit des Maklers bei wertender Betrachtung der Gesamtumstände im konkreten Einzelfall nicht nur (mit-)kausal, sondern auch adäquat sein. In gegenständlichem Fall erschöpfte sich die Tätigkeit des Maklers auf die Übermittlung der Unterlagen über das Kaufobjekt an den späteren Käufer und der Verständigung des Verkäufers von dieser Übermittlung bei gleichzeitiger Nennung des Namens des späteren Käufers. Erst nachdem der Vermittlungsauftrag widerrufen wurde und der Auftraggeber sein Objekt selbst mit einem reduzierten Kaufpreis inserierte, kontaktierte der Käufer den Verkäufer und kam ein Kaufgeschäft zustande. Der OGH gelangte in dieser Entscheidung zum Ergebnis, dass der Verkäufer nicht zur Bezahlung der Maklerprovision verpflichtet ist. Die bloße Namhaftmachung des Käufers reichte in diesem Fall nicht für die Entstehung des Provisionsanspruches aus, da die Tätigkeit des Maklers nicht adäquat kausal für das Zustandekommen des Kaufvertrages gewesen ist.

Ist jedoch eine verdienstliche Tätigkeit des Maklers auch adäquat kausal für den zustande gekommenen Kaufvertrag, gebührt ihm grundsätzlich die Provision. Daran ändert sich – wie der OGH in seiner Entscheidung 8 Ob 65/15i vom 25.06.2015 aussprach – grundsätzlich auch nichts, wenn der Käufer nach Vertragsabschluss vom Kaufvertrag zurücktritt, da eine Finanzierung des Geschäftes scheiterte. Im genannten Fall wollten die Käufer und späteren Kläger zunächst ein Kaufanbot unter Vorbehalt der Finanzierung abgeben, was die (dort) beklagte Maklerin ablehnte. Die Käufer begehrten daraufhin eine Finanzierungszusage von ihrer Bank, welche in der Folge eine solche “vorbehaltlich der Entscheidung deren Gremien” abgab. Diese (eingeschränkte) Finanzierungszusage wurde an die Maklerin übermittelt, welche daraufhin ein Kaufanbot unterbreitete, das die Käufer – ebenso wie in weiterer Folge den Kaufvertrag – unterzeichneten. Entgegen der ursprünglichen (eingeschränkten) Finanzierungszusage erklärte sich das Kreditinstitut in der Folge nicht mehr zur Finanzierung des Kaufvertrages bereit. Zumal keine alternative Finanzierungsmöglichkeit gegeben war, mussten die Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten und forderten die Rückzahlung der an die Maklerin bezahlten Provision mit der Begründung, dass das Kaufanbot bzw der Kaufvertrag unter der Voraussetzung einer Finanzierung abgeschlossen worden sei. Der OGH gelangte zur Auffassung, dass ein Grund für die Aberkennung des Provisionsanspruches nicht vorliegt, zumal die Maklerin (ursprünglich) die von den Käufern begehrte Einschränkung ihres Angebotes durch einen entsprechenden Finanzierungsvorbehalt ablehnte. Nach Auffassung des Gerichts ist in gegenständlichem Fall das Kaufanbot gerade nicht von der Finanzierbarkeit des Kaufpreises abhängig gemacht worden, weshalb der Provisionsanspruch des Maklers entstanden und auch nicht im Nachhinein entfallen ist. Wäre die Finanzierung ausdrücklich als Bedingung für das Zustandekommen des Vertrages vereinbart worden, hätte dies allenfalls den Entfall des Provisionsanspruches des Maklers zur Folge haben können.

In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass gemäß § 30b KSchG bzw § 3 Abs 4 MaklerG eine Mäßigung des Provisionsanspruches vorgenommen werden kann, wenn dem Makler ein Pflichtverstoß vorzuwerfen ist. Dabei hängt das Ausmaß der Provisionsminderung vom Maß der Verletzung einer wesentlichen Pflicht ab. Die Mäßigung der Provision ist somit direkt proportional zu den Pflichtverletzungen des Maklers vorzunehmen. Beispielsweise liegt – wie der Entscheidung 9 Ob 74/15w vom 25.05.2016 zu entnehmen ist – ein Mäßigungsgrund dann vor, wenn ein Makler bei einer Besichtigung nicht den zum Wohnungseigentumsobjekt gehörigen, sondern einen unrichtigen Parkplatz zeigt, aber dieser Irrtum vor Vertragsabschluss noch aufgeklärt wurde.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der volle Provisionsanspruch des Maklers oder dessen allfällige Mäßigung im Großen und Ganzen immer von der vertragsgemäßen verdienstlichen Tätigkeit des Maklers abhängt.

 

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