29 Jun 2017

Newsletter Beitrag 5 – 2.Qu2017

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5 Ob 239/16g vom 23.01.2017

“Auflösung eines Verwaltungsvertrages auf Antrag eines einzigen Mit- und Wohnungseigentümers möglich?”

Grundsätzlich kommt jedem Mit- und Wohnungseigentümer das Individualrecht auf Auflösung eines Verwaltungsvertrages zu. Ob ausreichende Gründe für die Auflösung vorliegen, lässt sich immer nur nach den Umständen des Einzelfalls beurteilen.

In jedem Fall muss das Verhalten des Verwalters als grobe Vernachlässigung seiner Pflicht zu werten sein, welcher Umstand bereits der getroffenen Wortwahl des OGH nach einen gewissen Beurteilungsspielraum offen lässt.

Der Verwaltungsvertrag kann von einem Mit- und Wohnungseigentümer demnach nur dann erfolgreich aufgelöst werden, wenn nach dem Verhalten des Verwalters begründete Bedenken gegen seine Treue- und Interessenswahrungspflichten bestehen. Die Gründe müssen dabei nach allgemeiner Verkehrsauffassung so gewichtig sein, dass die Wahrnehmung der Interessen der Wohnungseigentümer nicht mehr gesichert ist. Der Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer, die dem Verwalter weiterhin das Vertrauen schenken, wird ja sogar ein Verwalterwechsel aufgezwungen, weshalb es logischerweise einer gravierenden, die Vertrauensbasis zerstörenden Pflichtverletzung des Verwalters bedarf (RIS-Justiz RS0083249 [T4]).

In gegenständlichem Fall wurde der Hausverwalter mittels Beschluss im Jahre 2006 von der Eigentümergemeinschaft zum (Fremd-)Verwalter der Liegenschaft bestellt. Dieser war gegenständlich kein konzessionierter Immobilienmakler oder –treuhänder, verfügte über keine Haftpflichtversicherung und nahm der Antragsteller die fehlende Gewerbeberechtigung und Berufshaftpflichtversicherung folglich zum Anlass der Abberufung des bestellten Hausverwalters.

Der OGH hält dazu ausdrücklich fest, dass sich aus dem WEG keine Verpflichtung zur Bestellung eines zur Ausübung des Gewerbes der immobilienverwalterberechtigten Gewerbetreibenden ergibt, womit grundsätzlich auch “Privatpersonen” bestellungsfähig sind. Auch die Bestellung eines Wohnungseigentümers zum “Fremdverwalter” ist nach der Rechtsprechung zulässig (vgl etwa 5 Ob 246/03t).

Die Verpflichtung zum Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung besteht nach § 117 Abs 7 Satz 5 GewO 1994 nur für die zur Ausübung des Gewerbes der immobilienverwalterberechtigten Gewerbetreibenden, zu denen der bestellte Hausverwalter eben nicht zählt.

Mit seiner Argumentation des Fehlens einer Gewerbeberechtigung und demnach auch einer Haftpflichtversicherung machte der Antragssteller keine pflichtwidrige Führung der Verwaltung geltend, sondern versuchte, die Wirkung des seit Jahren rechtswirksamen Bestellungsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft über die Bestellung des Antragsgegners zum Hausverwalter, die auch im Grundbuch angemerkt wurde, zu beseitigen.

Fazit: Begehrt daher ein einzelner Mit- und Wohnungseigentümer die Auflösung eines Verwaltungsvertrages, so hat er nach ständiger Rechtsprechung eine massive Pflichtverletzung des bestellten Hausverwalters darzulegen, die stets im Einzelfall zu beurteilen ist. Um willkürlichen Abbestellungen von Hausverwaltern nicht Tür und Tor zu öffnen, ist es daher konsequent, wenn der OGH diesbezüglich einen strengen Maßstab ansetzt und gleichzeitig auch die Bestellung von Wohnungseigentümern zu Fremdverwaltern ebenso zulässt.

 

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