29 Jun 2017

Newsletter Beitrag 4 – 2.Qu2017

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5 Ob 152/16p vom 23.05.2017

“Die Rechtswirksamkeit von Benützungsregelungen im WEG”

Die Wohnungseigentümer können gemäß § 17 WEG eine schriftliche Vereinbarung über die Benützung der verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft treffen. Diese Vereinbarung hat obligatorische Wirkung, begründet ein Dauerrechtsverhältnis und gilt nur zwischen denjenigen Miteigentümern, die sie getroffen haben. In der zitierten Entscheidung gelangte der OGH zum Ergebnis, dass auch eine zwischen den (schlichten) Miteigentümern getroffene Vereinbarung über die Nutzung von Liegenschaftsteilen, die infolge einer späteren Begründung von Wohnungseigentum als allgemeine Teile der Liegenschaft zu qualifizieren sind, weiterhin Bestand haben kann und nicht automatisch durch den Wohnungseigentumsvertrag aufgehoben wird. Werden jedoch im zeitlich nachfolgenden Wohnungseigentumsvertrag abweichende Nutzungsregelungen in Bezug auf dieselben Liegenschaftsflächen getroffen, wird die vorherige Vereinbarung dadurch verdrängt. Bei der Beurteilung des Weiterbestandes von Benützungsregelungen soll es in erster Linie auf die Auslegung der jeweiligen (rechtsgeschäftlichen) Erklärungen ankommen. Eine Benützungsregelung wird durch einen zeitlich nachfolgenden Wohnungseigentumsvertrag jedoch dann nicht obsolet, wenn Letzterer keine abweichenden Nutzungsregelungen vorsieht. Eine Klausel im Wohnungseigentumsvertrag, wonach allgemeine Teile zur gemeinsamen Nutzung aller Mit- und Wohnungseigentümer dienen sollen, wird jedoch in der Regel eine vorherige Benützungsregelung – sei es der vormaligen schlichten Miteigentümer oder der Wohnungseigentumswerber – “verdrängen”.

Bei der Gestaltung eines Wohnungseigentumsvertrages ist somit jedenfalls auf allfällige bereits bestehende Benützungsregelungen explizit einzugehen, damit spätere Missverständnisse über die Geltung dieser Regelungen hintangehalten werden können.

 

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