29 Jun 2017

Newsletter Beitrag 3 – 2.Qu2017

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“Veräußerung einer Hausbesorgerwohnung”

Nach § 13 Abs 1 HBG (Hausbesorgergesetz) hat ein Hauseigentümer dem Hausbesorger unentgeltlich eine Dienstwohnung, nämlich eine sogenannte Hausbesorgerwohnung, zur Verfügung zu stellen. Derartige Wohnungen wurden bei Begründung von Wohnungseigentum früher häufig bzw meistens als Allgemeinfläche der Liegenschaft gewidmet. Die Zahl der Hausbesorger sinkt seit einigen Jahren stetig, da die Hausbesorgertätigkeiten immer häufiger von hausfremden Reinigungsunternehmen übernommen werden bzw geht der Bedarf an Hausbesorgerwohnungen zurück, da auf die seit dem 30.06.2000 abgeschlossenen Hausbesorgerverträge nicht mehr das HBG (demzufolge eine Hausbesorgerwohnung unentgeltlich zur Verfügung zu stellen ist) anzuwenden ist, sondern die allgemeinen Bestimmungen des Arbeitsrechts gelten, wonach kein gesetzlicher Anspruch auf Bereitstellung einer Dienstwohnung besteht. Aus diesen Gründen wird von Eigentümergemeinschaften nunmehr häufig die Veräußerung vormaliger Hausbesorgerwohnungen beabsichtigt, was aufgrund deren Widmung als allgemeine Teile der Liegenschaft mit rechtlichen Problemen verbunden ist. Als allgemeine Liegenschaftsteile stehen diese Wohnungen, an denen grundsätzlich Wohnungseigentum begründet werden kann, im Miteigentum sämtlicher Wohnungseigentümer, weshalb eine Veräußerung mangels eigenständiger Verwertbarkeit grundsätzlich ausscheidet. Entgegenstehende Vereinbarungen wären rechtlich unwirksam und darauf beruhende Grundbuchseintragungen unheilbar nichtig.

Für die Veräußerung einer als Allgemeinfläche gewidmeten Hausbesorgerwohnung ist daher eine vorherige Umwidmung notwendig, die die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer, das heißt sämtlicher Wohnungseigentümer, bedarf. Es muss somit ein einstimmiger Beschlusses der Eigentümergemeinschaft eingeholt werden. Sollte keine Einstimmigkeit erzielt werden, scheidet eine Umwidmung aus. Nach der Rechtsprechung kann die fehlende Zustimmung eines Wohnungseigentümers auch nicht durch einen Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden (RIS-Justiz RS0117159). Dies führt zum (unbefriedigenden) Ergebnis, dass eine Umwidmung der Hausbesorgerwohnung von “allgemeine Teile” in ein “Wohnungseigentumsobjekt” und demnach eine Veräußerung der Hausbesorgerwohnung stets nur mit Zustimmung aller Miteigentümer möglich ist.

Bei der Errichtung von Wohnungseigentumsverträgen bzw des dahinterstehenden Nutzwertgutachtens ist darauf Bedacht zu nehmen, dass tatsächlich nur jene Liegenschaftsflächen als allgemeine Teile der Liegenschaft gewidmet sind, an denen (auch in Zukunft) kein Wohnungseigentum begründet werden kann. In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass zu einer Wohnung gehörende Gartenflächen (im Nutzwertgutachten) ausdrücklich als Zubehör-Wohnungseigentum und nicht allgemeine Teile zu widmen sind. Dies, zumal eine nachträgliche Umwidmung – wie aufgezeigt – mit erheblichen Problemen verbunden bzw nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich ist.

Auf all diese aufgezeigten Punkte sollte ein mit der Errichtung von Wohnungseigentumsverträgen befasster Vertragsverfasser umfassend Rücksicht nehmen, um spätere (gerichtliche) Streitigkeiten und Unklarheiten von vornherein zu vermeiden.

 

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