29 Jun 2017

Newsletter Beitrag 2 – 2.Qu2017

logo2

3 Ob 35/17v vom 29.03.2017

“Preisminderung oder sogar Aufhebung des Liegenschaftskaufvertrages wegen Täuschung über das Baujahr des Wohnobjektes?”

In gegenständlicher Rechtssache musste sich das Höchstgericht unter anderem mit der Frage befassen, welche konkreten rechtlichen Folgen es nach sich zieht, wenn der Käufer eines Hauses bewusst über das Baujahr der zum Erwerb beabsichtigten Immobilie getäuscht wurde, welcher Umstand insbesondere im Hinblick darauf von Bedeutung ist, dass die Wärmedämmung des Hauses im gegenständlichen Fall nicht dem im angeblichen Baujahr 2000 geltenden Standard entsprach. Darüber hinaus wurde dem Käufer ausdrücklich ein Ölverbrauch von rund 2.000 Liter/Jahr zugesagt, wobei der tatsächliche Ölverbrauch aber weitaus mehr, nämlich in etwa 3.000 Liter betrug.

Die Vertragsparteien haben in dem diesem Verfahren zugrundeliegenden Kaufvertrag einen (üblichen) Gewährleistungsausschluss vereinbart, was grundsätzlich rechtlich auch zulässig ist. Dies bedeutet, dass sich Erwerber eines Hauses grundsätzlich nicht auf Gewährleistungsbehelfe – wie etwa Preisminderung – stützen können. Nach ständiger Judikatur schließt ein Verzicht auf Gewährleistung die Anfechtung eines Vertrages wegen Irrtums aber grundsätzlich nicht aus, was jedoch stets im Einzelfall zu beurteilen ist. Die Vertragsauslegung kann demnach aber auch ergeben, dass der Ausschluss der Gewährleistung für einen bestimmten Umstand ebenso einen Verzicht auf die Irrtumsanfechtung für eben diesen Umstand bedeutet. Dies wird im Regelfall insbesondere dann gelten, wenn die Vertragspartner den Ausschluss der Gewährleistung für einen bestimmt bezeichneten Umstand (zB ein zu sanierendes Dach) vereinbaren. Damit wird nach ständiger Judikatur erkennbar gemacht, dass für diesen Umstand auch jedes andere (unverschuldete) Einstehenmüssen ausgeschlossen werden soll.

Im gegenständlichen Fall steht nach den getroffenen Feststellungen des Erstgerichtes fest, dass der Liegenschaftserwerber nicht nur bewusst über das Baujahr des Hauses getäuscht wurde, sondern der ausdrücklich zugesagte Ölverbrauch auch massiv überschritten wird. In diesem Zusammenhang ist der übergebene Energieausweis im Ergebnis ebenso falsch, weil er zumindest teilweise auf Basis unrichtiger Angaben/Annahmen der Verkäufer erstellt wurde.

Bereits für das Fehlen ausdrücklich zugesicherter Eigenschaften gilt der hier vereinbarte Gewährleistungsverzicht nicht, sodass beispielsweise der gewährleistungsrechtliche Behelf der Preisminderung dennoch möglich ist. Umso weniger gilt dieser Ausschluss für das vom Verkäufer vorgetäuschte Baujahr, sodass dem Käufer diesbezüglich neben dem Gewährleistungsrecht auch eine irrtumsrechtliche Rückabwicklung des Liegenschaftskaufvertrages grundsätzlich möglich ist.

Dies bedeutet im Ergebnis für die Errichtung von Kaufverträgen bzw die dortige Gewährleistungsregelung, dass bewusst verschwiegene Mängel im Einzelfall auch nicht mit einem vertraglich vereinbarten Gewährleistungsverzicht ausgeschlossen werden können. Umso weniger hindert dies eine irrtumsrechtliche Anfechtung, woraus eine Rückabwicklung des Kaufvertrages resultieren könnte. Wir raten daher im Zuge eines Liegenschaftsverkaufes jedenfalls zur Offenlegung sämtlicher bekannter Mängel in Zusammenhang mit dem Wohnobjekt an, widrigenfalls es – nachvollziehbarer Weise – zu langwierigen kostenintensiven Gerichtsprozessen zwischen den Vertragsparteien kommen könnte.

 

zurück zum Newsletter

[top]