01 Jul 2016

Newsletter Beitrag 4 – 2.Qu2016

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7 Ob 4/16p vom 16.03.2016

“Gewährleistung beim Kauf einer Eigentumswohnung bei fehlerhafter Wohnungseigentumsbegründung?”

Ein Gewährleistungsanspruch besteht gemäß § 922 Abs 1 ABGB unter anderem dann, wenn die Sache die bedungene oder gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaft nicht aufweist. Nach ständiger Rechtsprechung ist eine Leistung im Sinne dieser Bestimmung erst dann als mangelhaft anzusehen, wenn sie qualitativ oder quantitativ hinter dem Geschuldeten (dem Vertragsinhalt) zurückbleibt. Was nunmehr konkret vertraglich geschuldet wird, hängt von der jeweiligen Formulierung des abgeschlossenen Kaufvertrages ab.

Wie bei der überwiegenden Mehrzahl der Kaufverträge, lautete der Vertragstext (auch) im gegenständlichen Fall – in dem es um den Kauf einer Eigentumswohnung ging – dergestalt, dass der Käufer den “Vertragsgegenstand samt allem rechtlichen und tatsächlichen Zugehör und mit allen Rechten und Pflichten, mit welchen die Verkäufer diesen bisher besessen und benützt haben oder doch zu besitzen und benützen berechtigt waren” kauft und übernimmt. Vereinbarungsgemäß leisteten die Verkäufer Gewähr dafür, dass Satz- und Lastenfreiheit des Vertragsgegenstands besteht, der Vertragsgegenstand frei von Bestand-, Nutzungsrechten und sonstigen Rechten Dritter ist und aus den laufenden Vorschreibungen kein Betriebskostenrückstand besteht. Keine Gewähr wurde jedoch für eine bestimmte Eignung, Beschaffenheit sowie ein bestimmtes Ausmaß oder Erträgnis des Vertragsgegenstands, wohl aber für jenen Zustand, in dem der Vertragsgegenstand vom Käufer besichtigt wurde, unter Berücksichtigung der weiteren üblichen Abnützung vom Besichtigungszeitpunkt bis zur Übergabe und allfälliger üblicher Abnützung durch die Entfernung des beweglichen Mobiliars, geleistet. Auch sicherte man dem Käufer keine besonderen Eigenschaften des Vertragsgegenstandes zu.

Auf der Grundlage des Kaufvertrags erfolgte die Einverleibung des Eigentumsrechts ob des verfahrensgegenständlichen Wohnungseigentumsobjektes. Tritt nunmehr – wie entscheidungsgegenständlich – der Umstand ein, dass nicht wohnungseigentumstaugliche Räume vorhanden sind (hier ein ca. 3 m² großer Abstellraum, dem eine Gartenfläche von 1.124 m² zugeordnet war), so soll die Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft auch dann grundsätzlich möglich sein, wenn künftig eine rechtskonforme Gestaltung (zB Zuordnung des Abstellabraumes eines Wohnungseigentumsobjekts als Zubehör) keine geänderte Summe der Nutzwerte/der Mindestanteile verlangt. In diesen Angelegenheiten bedarf es einer neuen rechtskonformen vertraglichen Gestaltung. Bis dahin ist das “Wohnungseigentum” am/an den betroffenen Raum/Räumen als schlichtes Miteigentum (gehört Verkäufern und Käufern gleichermaßen) anzusehen.

Aus dem gegenständlichen, von den Streitteilen abgeschlossenen Kaufvertrag konnte aus der Leistungsbeschreibung allerdings nicht geschlossen werden, dass auch eine rechtlich in jener Hinsicht mangelfreie Wohnungseigentumsbegründung ausdrücklich oder schlüssig zugesichert war. Dafür fehlte einerseits jeglicher Hinweis im Vertragswortlaut und entspricht es andererseits jahrelange bekannter Rechtswirklichkeit, dass sich die Vertragspraxis speziell im Zusammenhang mit der Behandlung von “Nebenräumen” und “Zubehörflächen” nicht selten in rechtlichen Grenzbereichen bewegte, sodass auf diesbezügliche Passagen – vor allem für Vertragsverfasser – ein erhöhtes Augenmerk zu legen sein wird.

Mangelt es daher im Kaufvertrag an einer Regelung, wonach die völlig fehlerfreie Wohnungseigentumsbegründung ausdrücklich oder schlüssig zugesichert ist, so steht der Geltendmachung eines behaupteten Rechtsmangels jedenfalls der von den Parteien (sofern) vereinbarte Gewährleistungsausschluss entgegen, womit es somit (vorläufig) beim schlichten Miteigentum der betroffenen Räume bleibt und die Käufer demnach nicht alleinige Eigentümer daran sind.

 

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