01 Jul 2016

Newsletter Beitrag 3 – 2.Qu2016

logo2

8 Ob 131/15w vom 29.03.2016

“Weitreichendes Schriftlichkeitsgebot bei Alleinvermittlungsaufträgen im Konsumentengeschäft”

Der Verkäufer einer Liegenschaft schloss mit einem Immobilienmakler einen Alleinvermittlungsauftrag unter der aufschiebenden Bedingung, dass zunächst eine Vermittlung des Hauses der Lebensgefährtin des Verkäufers erfolgen sollte, ehe sein (eigenes) Haus zum Verkauf angeboten wird. Ungeachtet dieser vereinbarten Bedingung wurde bereits vor Vermittlung des Hauses der Lebensgefährtin ein Besichtigungstermin mit einem Interessenten für die Liegenschaft des Verkäufers vereinbart und stimmte der Verkäufer (mündlich) in der Folge dem (vorzeitigen) Verkauf seiner eigenen Liegenschaft an diesen Interessenten trotz der ursprünglichen Vereinbarung zu. Der Vertragsabschluss scheiterte letztlich jedoch, da der Verkäufer fortan weder für den Interessenten noch für den Immobilienmakler erreichbar war. In der Folge wurde in Erfahrung gebracht, dass der Verkäufer sein Grundstück an einen anderen Käufer veräußert hat, wobei letzterer aufgrund der Vermittlungstätigkeiten des Immobilienmaklers auf das Haus des Verkäufers aufmerksam wurde. Die Immobilienmaklerin begehrte vom Verkäufer aus diesem Grund die Bezahlung einer Provision in Höhe von € 18.000,00, zumal von der ursprünglichen Bedingung, wonach zuerst das Haus der Lebensgefährtin des Verkäufers verkauft werden sollte, abgegangen wurde und der Verkauf der Liegenschaft während aufrechtem Bestehen des Alleinvermittlungsauftrages erfolgt ist.

Zunächst hatte sich der OGH mit der Frage zu befassen, ob tatsächlich rechtswirksam von der ursprünglichen Bedingung abgegangen worden ist. Hiezu hält der OGH in der gegenständlichen Entscheidung fest, dass Vereinbarungen über Abschluss und Verlängerung von Alleinvermittlungsaufträgen und Vereinbarungen für Fälle fehlenden Vermittlungserfolges im Verbrauchergeschäft nur dann gemäß § 31 Abs 1 Z 2 u 3 KSchG rechtswirksam sind, wenn sie ausdrücklich und schriftlich erfolgen. Zu Lasten des Verbrauchers darf von dieser Bestimmung nicht abgegangen werden. Für bloße Änderungen von Einzelheiten eines dem § 31 Abs 1 KSchG unterliegenden Vertrages wird die Schriftlichkeit nicht vorausgesetzt. Der OGH kam in seiner Entscheidung allerdings zum Ergebnis, dass eine Vereinbarung über den Wegfall einer aufschiebenden Bedingung keine bloße Änderung von Einzelheiten darstellen würde. Vielmehr seien derartige Vereinbarungen vom Formzweck des § 31 Abs 1 KSchG umfasst. Die Vereinbarung, mit welcher gegenständlich von der Bedingung abgegangen wurde, hätte somit schriftlich festgehalten werden müssen. Da dies nicht erfolgte, ist die ursprünglich vereinbarte aufschiebende Bedingung nach Auffassung des OGH noch wirksam, sodass schon aus diesem Grund – dem Grunde nach – kein Provisionsanspruch des Maklers besteht.

Ferner führt der OGH aus, dass eine verdienstliche Tätigkeit des Immobilienmaklers nur dann vorliegen kann, wenn der Verkäufer von der kausalen Tätigkeit des Immobilienmaklers für den Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages in Kenntnis war. Ein Provisionsanspruch des Maklers scheidet somit aus, wenn der spätere Käufer dem Verkäufer verschweigt, dass er aufgrund der Tätigkeit des Immobilienmaklers von der Kaufgelegenheit erfuhr und deshalb den Verkäufer kontaktierte.

In jedem Fall empfiehlt sich aber generell, alle vom ursprünglichen Vermittlungsauftrag abweichenden Regelungen sowie (nachträgliche) ergänzende Vereinbarungen schriftlich zu treffen bzw sich als Makler eine diesbezügliche nachträgliche Änderung zumindest schriftlich (zB per E-Mail) rückbestätigen zu lassen, um nachfolgende Rechtsstreitigkeiten hierüber schon von vornherein zu vermeiden.

 

zurück zum Newsletter

[top]