01 Jul 2016

Newsletter Beitrag 2 – 2.Qu2016

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9 Ob 84/15s vom 25.02.2016

“Flächenwidmung – Prüfungs- und Informationspflicht des Maklers?”

In der zitierten Entscheidung hatte sich der OGH mit der Frage zu beschäftigen, ob bzw inwieweit ein Immobilienmakler den potentiellen Käufer über die Widmung des Verkaufsgrundstückes aufklären muss. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt erwarb der Käufer über Vermittlung eines Immobilienmaklers ein Grundstück im Ausmaß von 1.959 m² um einen Kaufpreis von € 88.000,00. Im Grundbuch war das Grundstück als “Baufläche (begrünt)” ausgewiesen. Erst nach Abschluss des Kaufvertrages stellte sich heraus, dass ein Grundstückstreifen im Ausmaß von 259 m² als Grünland gewidmet ist. Dies war dem Immobilienmakler nicht bekannt, weshalb auch eine Aufklärung des Käufers darüber unterblieb. Noch dazu wurde im Kaufvertrag selbst ein Gewährleistungsausschluss uA auch hinsichtlich der konkreten Widmung des kaufgegenständlichen Grundstückes vereinbart. Aus diesem Grund begehrte der Käufer nachfolgend Schadenersatz vom Immobilienmakler mit der Begründung, dass der Wert der Grünlandfläche wesentlich niedriger ist, weshalb ihm ein Schaden entstanden ist.

Der OGH führte in seiner Entscheidung aus, dass aufgrund der mangelnden Aufklärung über die Widmung des Grundstückes eine Verletzung der in § 3 Abs 1 bis Abs 3 MaklerG normierten Informationspflichten vorliegen könnte, weshalb der Makler gemäß § 3 Abs 4 Satz 1 MaklerG schadenersatzpflichtig werden kann. Diesfalls gebührt nicht der Ersatz des Nichterfüllungsschadens, sondern ist der Vertrauensschaden zu ersetzen. Im gegenständlichen Fall scheiterte jedoch die Schadenersatzklage des Käufers letztlich daran, da nach Auffassung des Höchstgerichts hier weder der konkret eingetretene Schaden aufgezeigt noch die Kausalität des Verhaltens des Immobilienmaklers für den Schadenseintritt nachgewiesen werden konnte.

Zumal der OGH im Verhalten eines Immobilienmaklers, der nicht hinreichend über die Widmung des Grundstückes aufgeklärt hatte, gegenständlich aber eine Rechtswidrigkeit erblickt, empfiehlt sich für Immobilienmakler bzw letztlich umso mehr auch für Vertragsverfasser – für Immobilienmakler bestenfalls noch vor der Anbotslegung durch die potentiellen Käufer – genaue Informationen hinsichtlich der Widmung des zu verkaufenden Grundstückes einzuholen. Dies etwa durch Einsichtnahme in den auf der jeweiligen Gemeinde aufliegenden Flächenwidmungsplan oder in die jeweiligen Onlinequellen (zB Kärnten Atlas) oder durch Einholung einer schriftlichen (und im Regelfall sehr rasch erhaltenen) Bestätigung der hiefür zuständigen Behörde (Gemeinde/Magistrat etc).

 

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