28 Mär 2017

Newsletter Beitrag 6 – 1.Qu2017

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10 Ob 2/16s vom 10.05.2016

“Anwendung des MRG auf Superädifikats-Flächenmietverträge?”

Superädifikate sind Bauwerke, die auf fremden Grund in der Absicht errichtet werden, dass sie nicht stets darauf bleiben sollen. Wird eine Grundstücksfläche zur Errichtung eines Superädifikats angemietet, stellt sich die Frage, ob dieses Mietverhältnis dem MRG unterliegt oder nicht. In seiner Entscheidung vom 10.05.2016, 10 Ob 2/16s, sprach sich der OGH trotz kontroversieller Lehrmeinungen neuerlich für die analoge Anwendung des MRG auf derartige Superädifikats-Flächenmietverträge aus. Daraus folgt, dass ein Vermieter das Mietverhältnis nur aus wichtigen in § 30 Abs 2 MRG genannten Gründen kündigen kann. Ein die Kündigung durch den Vermieter rechtfertigender wichtiger Grund liegt gem § 30 Abs 2 Z 4 2. Fall MRG vor, wenn der Mieter den Mietgegenstand durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet, also untervermietet.

In der zitierten Entscheidung hatte der OGH zu prüfen, ob der Kündigungstatbestand auch bei einer einheitlichen Vermietung des errichteten Superädifikats mit der Untervermietung von noch unbebaut gebliebenen Grundflächen anzuwenden ist. Zunächst hielt der OGH fest, dass Untermiete vorliegt, wenn der Superädifikatsberechtigte das unbebaute Grundstück zur Errichtung des Superädifikats weiter vermietet. Vermietet er allerdings lediglich das schon errichtete Gebäude, liegt ein Hauptmietverhältnis vor. Wird das Superädifikat in Hauptmiete und zusätzlich eine freie Grundstücksfläche in Bestand gegeben, soll nach Auffassung des OGH nicht in Haupt- und Untermiete differenziert werden, sondern liegt ein einheitliches Vertragsverhältnis vor, wenn insbesondere zwischen Hauptmiet- und Untermietobjekt eine wirtschaftliche Einheit gegeben ist. Somit kann der Vermieter auch in derartigen Fällen – sofern die sonstigen Voraussetzungen vorliegen – das Mietverhältnis gem § 30 Abs 2 Z 4 2. Fall MRG kündigen.

Hinsichtlich der Anwendbarkeit des MRG auf Superädifikats-Flächenmietverträge ist jedoch ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die (analoge) Anwendung des MRG bei als Ein- bzw Zweiobjekten ausgestalteten Superädifikaten ohnehin seit dem mit der Mietrechtsnovelle 2001 eingeführten Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 5 MRG von vornherein ausgeschlossen ist. Demnach fallen alle nach dem 31.12.2000 abgeschlossenen Mietverträge über Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten aus dem Anwendungsbereich des MRG heraus. Außerhalb des Anwendungsbereiches des MRG können Kündigungstatbestände vertraglich vereinbart werden, weshalb empfohlen wird, für die vertragliche Ausgestaltung von Mietverträgen einen professionellen Vertragsverfassers beizuziehen.

   

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