28 Mär 2017

Newsletter Beitrag 5 – 1.Qu2017

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5 Ob 173/16a vom 22.01.2016

“WEG 2002 und Vertretungsbefugnis des Verwalters”

In dieser Entscheidung war der Beklagte Miteigentümer einer Liegenschaft, auf der sich ein Wohn- und Geschäftshaus samt einem Stöcklgebäude befand. An diesem Stöcklgebäude wurde kein Wohnungseigentum begründet. Es handelte sich daher um ein sogenanntes Mischhaus. Die beigetretene Nebenintervenientin war Verwalterin der Liegenschaft. Sie beauftragte die klagende GmbH mit Baumeisterarbeiten im Stöcklgebäude, welche Gesellschaft in ihrer der gegenständlichen Entscheidung zu Grunde liegenden Klage die Zahlung des offenen Werklohns begehrte.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab, wogegen das Berufungsgericht der Berufung der klagenden Partei Folge gab. Demgegenüber stellte der Oberste Gerichtshof die Entscheidung des Erstgerichtes zusammengefasst mit der Begründung wieder her, dass zur (Wohnungs-)Eigentümergemeinschaft nach § 13c WEG 1975 nach der Rechtsprechung nicht nur die Wohnungseigentümer, sondern auch die schlichten Miteigentümer zählen (RIS-Justiz RS0110530). Das gilt nach dem Inkrafttreten des WEG 2002 weiterhin auch für Mischhäuser, bei denen nicht an allen wohnungseigentumstauglichen Objekten Wohnungseigentum begründet wurde (Löcker in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht³ § 18 WEG 2002 Rz 19).

Die nach § 19 WEG 2002 bestellte Verwalterin der Liegenschaft war – der genannten Entscheidung folgend – aufgrund des § 20 Abs 1 Satz 2 WEG 2002 im Außenverhältnis gegenüber Dritten befugt, die Eigentümergemeinschaft in allen Angelegenheiten der ordentlichen oder außerordentlichen Verwaltung zu vertreten, wobei Ihre Vertretungshandlungen infolge § 18 Abs 3 Z 1 lit a WEG 2002 (als primäres Handlungsorgan) in diesen Angelegenheiten der Eigentümergemeinschaft zuzurechnen sind (RIS-Justiz RS0013747; RS0124735). In ihrer Eigenschaft als Hausverwalterin war sie aber nicht befugt, nur einzelne Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zu vertreten. Da die Vertretungsbefugnis der Verwalterin nach außen (sohin gegenüber Dritten) nicht beschränkt werden kann, ist es irrelevant, ob die Sanierungsarbeiten zur außerordentlichen Verwaltung gehörten und die Hausverwaltung bei der Erteilung des Auftrags an das klagende Bauunternehmen pflichtwidrig ohne einem im Rahmen der außerordentlichen Verwaltung notwendigen und wirksamen Mehrheitsbeschluss handelte (3 Ob 140/11a).

In einer Angelegenheit der Verwaltung der Liegenschaft kann ausschließlich nur die Eigentümergemeinschaft geklagt werden, nicht etwa einzelne Mit-und Wohnungseigentümer welche allenfalls nur die gesetzliche Ausfallshaftung des § 18 Abs 1 letzter Satz WEG 2002 trifft. Die von vornherein nur gegen einen einzelnen (schlichten) Miteigentümer eingebrachte Klage war – dieser Entscheidung folgend – demnach abzuweisen.

Ergänzend zur vorzitierten Entscheidung ist auszuführen, dass nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft iSd § 3 MRG einschließlich baulicher Veränderungen gehören, welche über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen. Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung kann der Verwalter eigenständig, sohin ohne Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft (um)setzen (RIS-Justiz RS0083550; RS0122841), solange kein gegenteiliger Mehrheitsbeschluss vorliegt. Über Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die in § 28 genannten Angelegenheiten hinausgehen, wie etwa nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen, entscheidet nach § 29 Abs 1 Satz 1 WEG 2002 die Mehrheit der Wohnungseigentümer. In diesen Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung bedarf das Handeln des Verwalters eines Mehrheitsbeschlusses, wobei diese Beschränkung der Vertretungsbefugnis des Hausverwalters aber nur das Innenverhältnis betrifft.

Der Hausverwalter muss seine Vertretungsbefugnis für eine bestimmte Eigentümergemeinschaft – allgemeinen zivilrechtlichen Regeln folgend – dem Dritten gegenüber hinreichend offenlegen, um ein Eigengeschäft zu vermeiden. Ein pflichtwidriges Verhalten des Hausverwalters (beispielsweise beauftragte Sanierungsarbeiten ohne einem hiefür erforderlichen Mehrheitsbeschluss) könnte insbesondere dann zur Unwirksamkeit der Vertretungshandlung führen, wenn dem Beauftragten diese Pflichtwidrigkeit bekannt oder offenkundig erkennbar sein musste.

   

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