28 Mär 2017

Newsletter Beitrag 2 – 1.Qu2017

logo2

4 Ob 1/17a vom 24.01.2017

“Haftung des Immobilienmaklers bei unrichtiger Aufklärung?”

In dem der zitierten Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt erwarben die Kläger über Vermittlung des beklagten Immobilienmaklers ein im Hochwassergebiet gelegenes Grundstück. Zumal der Immobilienmakler die Grundstückserwerber – den (letztlich festgestellten) Behauptungen der Erwerber zufolge – nicht über die Hochwassergefährdung aufgeklärt hat, begehrten sie von ihm den Ersatz der Baumehrkosten, welche aufgrund der Lage des Grundstück im Hochwassergebiet und die dadurch bewirkten Einschränkungen der Bebauungsmöglichkeit angefallen sind. Dies mit der Begründung, dass sie bei Kenntnis der nachteiligen Eigenschaften des Kaufobjekts das Grundstück nicht erworben hätten.

Der OGH sprach in der zitierten Entscheidung aus, dass das gegenständliche Klagebegehren zutreffend vom Berufungsgericht zur Gänze abgewiesen wurde. Bei unrichtiger bzw unvollständiger Aufklärung über die Eigenschaft der vermittelten Kaufsache liegt zwar eine Verletzung von Informationspflichten vor, weshalb den Immobilienmakler grundsätzlich eine Haftung trifft. Diese ist jedoch – der jüngsten Entscheidung des OGH folgend – auf den Ersatz des Vertrauensschadens, der aus der Differenz zwischen dem tatsächlichen Wert des Grundstücks und dem Kaufpreis besteht, beschränkt. Die gegenständlich begehrten Baumehrkosten sind jedoch als Nichterfüllungsschaden zu qualifizieren, weshalb sie nach allgemeinen schadenersatzrechtlichen Grundsätzen nicht zu ersetzen sind. Hintergrund dafür ist, dass im allgemeinen Schadenersatzrecht das Primat der Naturalrestitution gilt. Nur wenn die Wiederherstellung des früheren Zustandes (Naturalrestitution) untunlich oder unmöglich ist, ist ein Geldersatz zu leisten. Demzufolge müsste ein Immobilienmakler im Falle der Verletzung seiner Pflichten eigentlich die gekaufte Immobilie übernehmen und dem Käufer den Kaufpreis ersetzen. Der herrschenden Auffassung zufolge ist jedoch die Naturalrestitution bei Immobilien unmöglich bzw untunlich, da diese Wirtschaftsgüter nicht für den schnellen Erwerb und Verkauf geeignet sind, weshalb in diesem Fall ein Geldersatz gebührt. Dieser Anspruch besteht allerdings nur in der allfälligen Differenz zwischen dem tatsächlichen Verkehrswert des Grundstückes und dem Kaufpreis. Das Erfüllungsinteresse (Nichterfüllungsschaden) ist nicht zu ersetzen. Weicht der Verkehrswert jedoch nicht vom geleisteten Kaufpreis ab, besteht somit – abgesehen von der nachfolgend noch angeführten Ausnahme – grundsätzlich kein Haftungsanspruch gegenüber dem Immobilienmakler.

Ob die Erwerber im gegenständlichen Fall ihre Schadenersatzansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend gemacht haben bzw warum dies unterblieben ist, lässt sich aus der zitierten OGH-Entscheidung nicht entnehmen. Allenfalls ist der Hintergrund ein vertraglicher Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen und/oder der erklärte Verzicht auf eine Irrtumsanfechtung oder die Berufung auf “laesio enormis”.

Wurde der Vertrag jedoch nach den Vorgaben des Immobilienmaklers (zB im Exposé) ausgearbeitet – was in der Praxis nicht selten vorkommt – könnte dies wiederrum zur Haftung eines Maklers führen. Seine Vorgaben bildeten schließlich in diesem Fall die Grundlage dafür, dass ein Käufer seine ansonsten gegenüber dem Verkäufer bestehenden Ansprüche nicht oder nur erschwert geltend machen kann.

In der Praxis wird daher empfohlen, dass der Immobilienmakler – der in der Regel eine Doppelfunktion hat, da er sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig wird – seine Auftraggeber hinreichend informiert und aufklärt bzw sich allenfalls bereits im Zuge der Anbotslegung eines kompetenten Vertragsverfassers (Rechtsanwalt oder Notar) bedient. Auch ein als Rechtsanwalt tätiger Vertragsverfasser ist nach den gesetzlichen Bestimmungen zur umfassenden Wahrnehmung der Interessen beider Vertragsparteien verpflichtet und soll auch dem Immobilienmakler unterstützend “zur Seite” stehen, sodass eine reibungslose Vertragsabwicklung gewährleistet ist.

   

zurück zum Newsletter

[top]