05 Apr 2016

Newsletter Beitrag 6 – 1.Qu2016

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5 Ob 6/15s vom 30.10.2015

“Erhöhung des Hauptmietzinses im Verfahren gem § 37 Abs 1 Z 10 MRG”

Unter den Voraussetzungen des § 18 Abs 1 MRG kann zur Deckung des Fehlbetrags (Erhaltungsarbeiten) eine Erhöhung des Hauptmietzinses begehrt werden. Auf Antrag hat das Gericht zunächst dem Grunde nach zu entscheiden, ob und in wie weit die bestimmt bezeichneten Erhaltungsarbeiten die Erhöhung der Hauptmietzinse rechtfertigen und innerhalb welchen Zeitraums, der 10 Jahre nicht übersteigen darf, die dafür erforderlichen Kosten aus den Hauptmietzinsen zu decken sind (§ 18a Abs 1 MRG). Demnach kann das Gericht auf Antrag aussprechen, dass eine vorläufige Erhöhung des Hauptmietzinses zulässig ist. Zwischenentscheidungen nach § 18a MRG über die vorläufige Erhöhung sind jedoch nur provisorisch und bilden keine bindende Vorgabe für die Endentscheidung. 

Trotz der bloß provisorischen Entscheidungsgrundlagen (müssen nicht annähernd gleich vollständig und verlässlich sein wie für die endgültige) muss daher dem Grunde nach feststehen, dass ein Missverhältnis von zu erwartenden und stattgefundenen sowie künftigen Mietzinseinnahmen den Eingriff in den Mietvertrag rechtfertigt. Die Richtigkeit der Hauptmietzinsabrechnung muss für die Grundsatzentscheidung nach § 18a Abs 1 MRG (nur) insoweit geprüft werden, als dies zur Beurteilung der Frage nötig ist, ob überhaupt eine Erhöhung zulässig, weil erforderlich ist und nicht mit den voraussichtlichen Eingängen während der Bestanddauer der Arbeiten (höchstens von 10 Jahren) das Auslangen gefunden werden kann.

Fragen der materiellen Richtigkeit einer Hauptmietzinsabrechnung sind im Verfahren zur vorläufigen Erhöhung zwar nicht zu lösen, notwendiges Erfordernis für einen erfolgreichen Antrag ist aber eine nach den Grundsätzen des § 20 MRG erstellte Hauptmietzinsabrechnung. Einer ausdrücklichen rechtlichen Qualifikation der jeweiligen, in der Hauptmietzinsabrechnung verzeichneten Positionen als Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten durch den Vermieter bedarf es nach dem für die Bestimmung der formellen und inhaltlichen Aufforderungen an die Abrechnung maßgeblichen Zweck der Abrechnung nicht.

Anderes gilt allerdings im Verfahren nach § 18b MRG, in dem die Förderungen von Sanierungsmaßnahmen durch das Wohnhaussanierungsgesetz Voraussetzung für deren Berücksichtigung als Erhaltungsarbeit ist. 

Die vorläufige Erhöhung nach § 18a MRG setzt neben dem Vorliegen (gleichzeitigem Ergehen) einer Grundsatzentscheidung die Erklärung des Vermieters voraus, die in der Grundsatzentscheidung genannten Arbeiten innerhalb einer bestimmten Frist, die als angemessen anzusehen ist, in Angriff zu nehmen und durchzuführen. 

Dahingehend ist nunmehr festzuhalten, dass bei notwendig durchzuführenden Erhaltungsarbeiten und unter Einhaltung der Voraussetzungen des § 18 Abs 1 MRG eine Erhöhung des Hauptmietzinses begehrt werden kann, um den dafür notwendig aufzubringenden (Fehl-)betrag zu decken.  

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