05 Apr 2016

Newsletter Beitrag 5 – 1.Qu2016

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3 Ob 238/15v vom 20.01.2016

“Haftung des Verkäufers trotz Gewährleistungsausschluss”

In gegenständlicher Entscheidung befasste sich der OGH mit der Frage, ob der Verkäufer einer Immobilie auf Zuhaltung des Vertrages klagen kann, wenn zwar Mängel an der Immobilie (die dem Veräußerer zum Kaufzeitpunkt noch nicht bekannt sind) vorhanden sind, aber ein genereller Gewährleistungsausschluss zwischen den Vertragsparteien vereinbart wurde.

Ein (wie in diesem Fall) umfassend vereinbarter Gewährleistungsverzicht erstreckt sich zwar auch auf geheime Mängel, jedenfalls aber auch auf solche, die bei einer ordnungsgemäßen Untersuchung erkennbar gewesen wären. Bei Zusagen bestimmter Eigenschaften der Sache, auf die sich der Käufer verlassen darf, haftet der Verkäufer aber auch im Falle eines vereinbarten Ausschlusses der Gewährleistung. Die Reichweite eines vertraglichen Gewährleistungsverzichts ist durch Auslegung (stets nach den konkreten Umständen des Umstandes) zu ermitteln. 

Ist das Kaufobjekt daher beispielsweise (wie im gegenständlichen Fall) als “sehr gut/gut” in Verbindung mit der Zusage angepriesen, dass alle Wände des gekauften Wohnungsobjekts absolut trockengelegt und isoliert sind (was jedoch aufgrund massiver Feuchtigkeitsschäden nicht der Fall war), so steht dem Käufer die Möglichkeit der Wandlung des Vertrages gem § 932 Abs 1, 2 und 4 ABGB zu. Aufgrund der Zusicherung (trockene Wände) der genannten Eigenschaften durfte der Käufer eine Untersuchung der Sache auf nicht bekannte oder nicht in die Augen fallende Mängel vor Vertragsabschluss unterlassen. Dass der Käufer vor Unterfertigung des schriftlichen Vertrags, welcher einen generellen Ausschluss der Haftung für Sachmängel enthielt, von der Unrichtigkeit der vorgegebenen Zusagen über die Eigenschaften des Vertragsgegenstandes informiert wurde und er dessen ungeachtet den Kaufvertrag abschließen wollte, wurde im gegenständlichen Verfahren weder behauptet, noch festgestellt, was jedoch zur Absicherung seitens des Verkäufers führen und somit einer Wandlung allenfalls entgegenstehen hätte könnte.  

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