05 Apr 2016

Newsletter Beitrag 3 – 1.Qu2016

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1 Ob 192/15i vom 24.11.2015

“Umfassende Beratungs- und Aufklärungspflicht des Maklers”

§ 3 MaklerG legt dem Makler eine umfassende Beratungs- und Aufklärungspflicht auf. § 30b Abs 2 KSchG konkretisiert diese Pflicht dahingehend, dass die Informationspflicht des Immobilienmaklers nach § 3 Abs 3 MaklerG sämtliche Umstände umfasst, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Nach den Ausführungen der Regierungsvorlage werden hiemit die Fachkenntnisse der Immobilienmakler angesprochen, die ihr Hintergrundwissen beratend einzubringen haben. In der zitierten Entscheidung hält der OGH klar fest, dass die umfassende Beratungs- und Aufklärungspflicht den Makler nicht nur innerhalb des Anwendungsbereiches des KSchG trifft. § 30b KSchG konkretisiere lediglich die allgemeine und umfassende Beratungspflicht des Maklers.

Verletzt der Immobilienmakler seine Aufklärungspflicht gegenüber seinem Auftraggeber, kann ihn eine vertragliche Schadenersatzpflicht nach den allgemeinen Grundsätzen des ABGB treffen. Eine Pflichtverletzung wird dem Immobilienmakler deshalb leichter vorgeworfen werden können, da er Sachverständiger im Sinne des § 1299 ABGB ist und somit von ihm erwartet werden kann, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen. In diesem Zusammenhang ist auch zu erwähnen, dass den Immobilienmakler nach Auffassung des OGH bei einem Alleinvermittlungsauftrag eine besondere Treuepflicht trifft. 

In Entsprechung der erwähnten Grundsätze kam der OGH in der gegenständlichen Entscheidung zu dem Ergebnis, dass der beklagten Immobilienmaklerin, deren Geschäftsführer die zu vermittelnde Liegenschaft selbst zu einem Quadratmeterpreis von weniger als € 400,00 erworben und noch vor Abschluss des Vertrags mit seinem Auftraggeber um € 470,00/m² angepriesen und letztlich auf dieser Basis unmittelbar anschließend weiterveräußert hat, ein rechtswidriges und schuldhaftes Verhalten vorzuwerfen ist, da sie ihre Marktkenntnisse und ihr Hintergrundwissen im Sinne einer richtigen und vollständigen Beratung nicht eingebracht hat. Für die Immobilienmaklerin seien nicht die Interessen ihres Auftraggebers, sondern jener ihres Geschäftsführers im Vordergrund gestanden. Sie haftet daher für den eingetretenen Schaden in Höhe des dem Auftraggeber entgangenen Mehrerlöses abzüglich des mit der Immobilienmaklerin vereinbarten Provisionsanspruchs zuzüglich USt.

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