18 Jan 2018

Newsletter Beitrag 5 – 4.Qu2017

logo25 Ob 106/17z vom 20.07.2017

Ist ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis zum Hausverwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) schädlich?

Unlängst musste der OGH den Ausgangssachverhalt einer außerstreitigen Wohnrechtssache beurteilen, in welcher die Erstantragsgegnerin (und Mehrheitseigentümerin mit rund 87 %) Vermieterin von 9 Wohnungseigentumsobjekten war. Mit deren (persönlichen Vermögens-)Verwaltung hat sie jene Gebäudeverwaltungs GmbH betraut, die in der Folge per Umlaufbeschluss ausschließlich mit ihrer Stimme als klare Mehrheitseigentümerin zur neuen Verwalterin des Hauses bestellt wurde. Dieses System hat zur Folge, dass zwischen Hausverwalterin und (persönlicher) Verwalterin der Mehrheitseigentümerin eine Identität herrschte, wogegen sich die übrigen Wohnungseigentümer wehrten.

Bereits die zuständigen Vorinstanzen haben den Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Bestellung dieser Gebäudeverwaltungs GmbH zur Verwalterin als unwirksam aufgehoben. Der OGH hielt dazu fest, dass der Zweck der Regelung des § 24 Abs 3 WEG die Vermeidung von Interessenkollisionen ist. Ob ein Interessenskonflikt droht, hängt nach der Rechtsprechung einerseits von der Intensität der Beziehung zwischen den in Rede stehenden Personen, andererseits vom Zweck des Geschäfts ab. Es kommt dabei – wie es in Wohnungseigentumsangelegenheit aber ohnedies meistens der Fall ist – auf die Umstände des Einzelfalls an, die nach wirtschaftlich sinnvollen und praktikablen Gesichtspunkten zu beurteilen sind. Die Enthebung und Bestellung des Verwalters gehört zu jenen Rechtsgeschäften, die gemäß § 24 Abs 3 WEG einen Stimmrechtsausschluss gebieten, wenn durch das familiäre und wirtschaftliche Naheverhältnis eines Wohnungseigentümers zum Verwalter Gemeinschaftsinteressen auf dem Spiel stehen.

Dies bedeutet im hier maßgeblichen Fall, dass die Mehrheitseigentümerin vom Stimmrecht ausgeschlossen werden hätte müssen, zumal – nach Ansicht des Obersten Gerichtshofes und iSd ständigen Rechtsprechung – bei derartigen Konstellationen grundsätzlich eine Interessenkollision besteht. Abhängigkeiten, die sich aus einem Dienstvertrag oder der ständigen Zusammenarbeit in einem Auftrags- oder Werkvertragsverhältnis ergeben, können nach der Judikatur bereits ein wirtschaftliches Naheverhältnis iSd § 24 Abs 3 WEG indizieren.

Fazit: Wenn die subjektiven Wahrnehmungen und Feststellungen eine ausreichende Grundlage für die Annahme eines Gefährdungspotenziales hinsichtlich einer Interessenkollision bieten, hat jeder Wohnungseigentümer, der einen Beschluss als Folge eines Stimmrechtsausschlusses bekämpft, seine ihn im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren treffende, qualifizierte Behauptungspflicht erfüllt. Der (subjektive) Anschein, dass die Doppelfunktion des Verwalters (einerseits Verwalter der Mietwohnungen des betreffenden Miteigentümers und andererseits Hausverwalter der gesamten Liegenschaft) in diesem Fall erfüllt ist, wurde hier (wohl zu Recht) vom Obersten Gerichtshof angenommen. In der Praxis werden daher derartige Fallkonstellationen besonders zu berücksichtigen sein. Insbesondere ist diese Entscheidung aber deshalb von praktischer Relevanz, da von Bauträgern oft Verwalter eingesetzt werden, welche dann auch die Verwaltung der Miteigentümer inne haben.

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