18 Jan 2018

Newsletter Beitrag 4 – 4.Qu2017

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Gebührenfreiheit von Mietverträgen über Wohnräume:

Am 13.10.2017 hat der Nationalrat die Änderung des Gebührengesetztes 1957 beschlossen, wonach Mietverträge über Wohnräume künftig keiner Rechtsgeschäftsgebühr mehr unterliegen. Einer Stellungnahme des Bundesministeriums für Finanzen zufolge sind als Wohnräume jene Gebäude bzw Gebäudeteile zu qualifizieren, die überwiegend Wohnzwecken dienen, einschließlich sonstiger selbstständiger Räume und anderer Teile der Liegenschaft, die typischerweise Wohnräumen zugeordnet sind. Sind Gebäude oder Räumlichkeiten in Gebäuden dazu bestimmt, in abgeschlossenen Räumen privates Leben, speziell auch Nächtigung, zu ermöglichen, dienen sie – wie in den Erläuterungen des Ministeriums festgehalten – Wohnzwecken. Da unter die Befreiung auch den Wohnräumen zugeordnete Räume fallen, ist auch für mitvermietete Nebenräume wie Keller- und Dachbodenräume künftig keine Rechtsgeschäftsgebühr mehr zu bezahlen. Auch ein mit dem Wohnraum in Bestand gegebener Abstellplatz oder Garten ist – wenn nicht eine andere Nutzung dominiert – als zu Wohnzwecken vermietet anzusehen. Eine überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken liegt vor, wenn das zu Wohnzwecken benützte Flächenausmaß jenes zu anderen Zwecken übersteigt.

Die Befreiung von der Vergebührung des schriftlichen Mietvertrages, die ausschließlich bei Wohnraummieten zur Anwendung gelangt, gilt jedoch nur für jene Mietverhältnisse, die ab dem 11.11.2017 (neu) eingegangen werden. Demnach fällt bei schriftlichen Mietverträgen sowie der Verlängerung von schriftlichen Mietverträgen, die vor dem 11.11.2017 abgeschlossen wurden, weiterhin eine Rechtsgeschäftsgebühr an, sofern die Dauer des Mietverhältnisses drei Monate übersteigt. Bei unbefristeten Mietverträgen beträgt diese Gebühr 1 % der Summe des 3-fachen Jahresmietzinses, wobei auch die Betriebskosten, Heizkosten sowie die Umsatzsteuer zum Mietzins und somit zur Bemessungsgrundlage zu zählen sind. Ferner sind auch einmalige Leistungen, die der Bestandnehmer dem Bestandgeber zu leisten hat, wie beispielsweise Investitionsablösen, Baukostenbeiträge etc, bei der zu ermittelnden Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Bei befristeten Mietverträgen beträgt die zu entrichtende Gebühr 1 % des Mietzinses der gesamten Vertragsdauer, höchstens jedoch 1 % des 3-fachen Jahresmietzinses.

Die Änderung des Gebührengesetzes ist durchaus zu begrüßen. Die Pflicht zur Entrichtung der Rechtsgeschäftsgebühr trifft zwar grundsätzlich beide Vertragspartner, also Vermieter und Mieter, doch wird die Gebührenpflicht in den meisten Fällen in den Mietverträgen auf den Mieter/die Mieterin überwälzt. Es ist jedoch darauf Bedacht zu nehmen, dass nicht sämtliche schriftliche Mietverträge über Wohnraummiete künftig von der Gebührenpflicht befreit sind, sondern nur jene, die – wie dargestellt – erstmals nach dem 11.11.2017 abgeschlossen werden.

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