18 Jan 2018

Newsletter Beitrag 3 – 4.Qu2017

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Welchen besonderen Informationsaufklärungspflichten unterliegen Vertragserrichter insbesondere bei Kaufverträgen?

In Anlehnung an den Beitrag von Herbert Rainer, immolex 2017, 229 sind iZm der Erstellung von Liegenschaftskaufverträgen im Allgemeinen unter Hinweis auf § 9 RAO, § 1009 und § 1299 ABGB plakativ und rein informativ für potentielle Liegenschaftserwerber, aber auch für Immobilienmakler nachstehende Punkte hervorzuheben:.

Ungeachtet des allgemeinen Grundsatzes, dass die Vertretung der Rechte der Parteien vom Rechtsanwalt mit Gewissenhaftigkeit im Rahmen einer umsichtigen und redlichen Geschäftsbesorgung erfolgen soll, ist es selbstverständlich, dass (was bei der Abwicklung von Immobilientransaktionen regelmäßig üblich ist), wenn beide Vertragspartner gemeinsam vertreten werden, der Vertragserrichter dazu verpflichtet ist, die Rechte und Interessen beider Vertragsteile entsprechend wahrzunehmen bzw seine Aufgabe unparteiisch zu erfüllen.

Ergibt sich jedoch ein Spannungsverhältnis zwischen Aufklärungspflichten gegenüber dem Vertragsgegner und der Verschwiegenheitspflicht gegenüber dem Mandanten, hat der Rechtsanwalt dem Mandanten grundsätzlich die Aufdeckung des wahren Sachverhalts zu empfehlen, welcher Umstand im Einzelfall sogar letzten Endes zur Niederlegung der Vertretung führen könnte.

Die Vertragsparteien sind ferner über die rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen des Vertrages (rudimentär) aufzuklären.

Von besonderer Bedeutung ist aber, dass die Formulierung des Vertrages grundsätzlich nach den Willen der Parteien zu erfolgen hat. Der Vertragserrichter muss in diesem Zusammenhang lediglich seine Bedenken äußern, sofern solche seiner Ansicht nach bestehen.

Die verschiedenen rechtlichen und steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten sind grundsätzlich ebenso aufzuzeigen, wobei in Bezug auf die steuerrechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten bereits der Verweis an einen Steuerberater ausreicht.

Zusammengefasst ergibt sich daher, dass die Vertragspartner, insbesondere bei Liegenschaftstransaktionen, (zu Recht) darauf vertrauen können, dass sie der Vertragsverfasser vor Nachteilen schützt und für ihre rechtliche und tatsächliche Sicherheit sorgt, sofern ihm diese Umstände auch tatsächlich bekannt sind. Die den Vertragserrichter gegenüber allen Vertragspartner treffenden Belehrungs- und Aufklärungspflichten dürfen dabei aber nicht überspannt werden. Selbstverständlich sind wir als erfahrene Vertragsverfasser stets bemüht, im Rahmen unserer Möglichkeiten beide Vertragsteile möglichst umfassend von potentiellen und für uns erblickbaren Risiken hinzuweisen, um sogleich allenfalls zur Verfügung stehenden Alternativmöglichkeiten zu besprechen. Letztlich liegt es aber insbesondere bei Liegenschaftstransaktionen an den Verkäufern selbst, möglichst viele Informationen über das vertragsgegenständliche Objekt offen darzulegen, damit die Käufer (umfassend) aufgeklärt werden können. Dadurch wird es dem Vertragsverfasser quasi erst ermöglicht, ein äquivalenter Ansprechpartner für beide Vertragsparteien zu sein.

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