18 Jan 2018

Newsletter Beitrag 2 – 4.Qu2017

logo24 Ob 144/17f vom 24.08.2017

Provisionsanspruch bei Tätigkeit mehrerer Immobilienmakler:

Einem Immobilienmakler gebührt bekanntlich dann eine Provision, wenn ein Immobiliengeschäft durch seine verdienstliche Vermittlungstätigkeit zustande kommt, wobei für die verdienstliche Tätigkeit im Geschäftszweig der Immobilienmakler bereits die bloße Namhaftmachung des Dritten ausreicht. Waren mehrere Immobilienmakler an der Vermittlung des Geschäftes beteiligt, schuldet der Auftraggeber die Provision nur ein Mal. Gemäß § 6 Abs 5 MaklerG hat jener Immobilienmakler Anspruch auf die gesamte Provision, dessen Verdienstlichkeit an der Vermittlung eindeutig überwiegt. Lässt sich ein eindeutiges Überwiegen der Tätigkeit eines Immobilienmaklers nicht feststellen, ist die Provision nach Maßgabe der Verdienstlichkeit aufzuteilen, wobei im Zweifel eine Aufteilung zu gleichen Teilen vorzunehmen ist. Es ist aus einer Gesamtbetrachtung heraus zu ermitteln, wodurch der Geschäftsabschluss veranlasst wurde bzw welche Umstände oder Handlungen zum Geschäftsabschluss geführt haben (Gartner/Karandi, MaklerG³ 2016 § 6 Rz 53).

Konkret ist nach der Judikatur hinsichtlich der Frage des Überwiegens der Vermittlungstätigkeit auf die nach den Umständen des Einzelfalles zu beurteilende Wertigkeit des verdienstlichen Beitrages für das Zustandekommen des zu vermittelnden Geschäfts abzustellen. Doch auch im Falle des Vorliegens überwiegender Vermittlungstätigkeiten bedarf es für das Entstehen des Provisionsanspruchs eines adäquaten Kausalzusammenhanges zwischen der verdienstlichen Tätigkeit des Maklers und dem Zustandekommen des vermittelten Rechtsgeschäfts. In der Entscheidung 4 Ob 144/17f spricht der OGH aus, dass entscheidend ist, ob die an sich verdienstliche und (zumindest mit-) kausale Tätigkeit des Immobilienmaklers für das letztlich zustande gekommene Geschäft bei wertender Betrachtung der Gesamtumstände im konkreten Einzelfall als adäquat anzusehen ist. Die Adäquanz ist nach Auffassung des OGH zu verneinen, wenn die ursprünglichen Vertragsverhandlungen an sehr unterschiedlichen Preisvorstellungen der Parteien scheitern, die Eigeninitiative der anderen Vertragspartei oder eines unbeteiligten Dritten ohne neuerliche Aktivität des Maklers für den Vertragsabschluss maßgeblich war oder ein (sehr) langer Zeitabstand zwischen dem Tätigwerden des Maklers und dem nachfolgenden Vertragsabschluss liegt.

Insbesondere zum Nachweis der verdienstlichen Vermittlungstätigkeit bzw allenfalls eines eindeutigen Überwiegens dieser Tätigkeiten ist es jedem Immobilienmakler nahezulegen, sämtliche von ihm erbrachten Leistungen hinreichend zu dokumentieren, anderenfalls sein – allenfalls aliquoter – Provisionsanspruch mangels Nachweises unter Umständen ins Leere gehen könnte.

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