11 Okt 2012

GZ: 1 Ob 176/12g vom 11.10.2012 – Eine im Teilanwendungsbereich des MRG geschlossene, nicht dem KSchG unterliegende Vereinbarung, womit dem Mieter in Abänderung der dispositiven Regelung des § 1096 Abs 1 Satz 1 ABGB Instandhaltungspflichten für die Zeit ab Übergabe des Bestandobjekts auferlegt werden, ist zulässig.

Die Mieterin hat gegenüber der Vermieterin einen Anspruch auf Mietzinsminderung aufgrund eines schadhaften Dachstuhls geltend gemacht. In dem zugrundeliegenden Mietervertrag wurden zulässigerweise in Abänderung der dispositiven Bestimmung des § 1096 ABGB sämtliche Erhaltungspflichten auf die Mieterin überwälzt. Die Überbindung der Erhaltungspflicht bezieht sich – so der Oberste Gerichtshof – auch auf Arbeiten, die ernste Schäden des Hauses betreffen, sodass die Mieterin verpflichtet ist, nicht nur Mängel in den gemieteten Räumlichkeiten sondern auch an allgemeinen Teilen, wie am Dach und der Dachkonstruktion, selbst zu beheben, und ihr im gegenständlichen Fall daher folglich kein Mietzinsminderungsanspruch zukommt. Die – nicht dem KSchG unterliegende – Vereinbarung einer umfassenden Überbindung der Erhaltungspflichten im Teil- und Nichtanwendungsbereich des MRG könnte nur wegen Vorliegen von Sittenwidrigkeit außer Kraft gesetzt werden. 

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