03 Sep 2019

Newsletter Beitrag 1 – 3/2019

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5 Ob 45/19g vom 21.05.2019

Widmungswidrige Verwendung eines Wohnungseigentumsobjektes

In der gegenständlichen Entscheidung hatte sich der OGH einmal mehr mit der Frage der widmungswidrigen Verwendung eines Wohnungseigentumsobjektes zu befassen. Im gegenständlichen Fall betrieb die Mieterin eines Wohnungseigentumsobjektes – mit Zustimmung ihrer Vermieterin – eine Kinderbetreuungseinrichtung, bei welcher 12 Kinder im Alter zwischen 1 und 4 Jahren angemeldet waren. Das genutzte Wohnungseigentumsobjekt war zwar nicht als Geschäftsräumlichkeit, sondern als Wohnung gewidmet, doch wurde es von Anbeginn ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken genutzt. Zunächst wurde darin ein Architekturbüro, dann ein Immobilienbüro, eine Steuerberatungskanzlei und zuletzt ein Versicherungsbüro betrieben. Die faktische Nutzung des Objektes als Büro war allen Wohnungseigentümern insbesondere aufgrund des eigenen Außeneinganges und der jeweiligen firmenmäßigen Beschilderung erkennbar.

Gegenständlich begehrten diverse Mit- und Wohnungseigentümer die Unterlassung der Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts auf andere Weise denn als Büroräume samt PKW-Abstellplätze, insbesondere als Kinderbetreuungseinrichtung. Obwohl das Wohnungseigentumsobjekt – wie zuvor ausgeführt – im Bezug habenden Nutzwertgutachten als Wohnung gewidmet war, wurde von den klagenden Miteigentümern der Betrieb eines Büros mit Kundenbetrieb aufgrund der diesbezüglichen langjährigen Nutzung akzeptiert, nicht jedoch der Betrieb einer Kinderbetreuungseinrichtung. Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt, welche Entscheidung sowohl vom Berufungsgericht als auch vom OGH bestätigt wurde. Begründend wurde ausgeführt, dass das Wohnungseigentumsobjekt zwar als Wohnung gewidmet war, es in der Folge jedoch zu einer konkludenten Widmungsänderung auf einen Bürobetrieb mit Kundenverkehr – nicht jedoch in weiterer Folge auf eine Kinderbetreuungseinrichtung – kam.

Gemäß § 16 Abs 2 WEG bedarf jede Änderung – einschließlich Widmungsänderung – am Wohnungseigentumsobjekt, die eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen könnte, einer Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, wobei die Zustimmung auch durch eine Genehmigung durch den Außerstreitrichter nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG ersetzt werden kann. Es entspricht mittlerweile der gefestigten Judikatur, dass spätere Widmungsänderungen von Wohnungseigentumsobjekten allenfalls konkludent die Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer finden können, da für die Widmung eines Wohnungseigentumsobjektes grundsätzlich kein Formerfordernis besteht (RIS-Justiz RS0120725 [T4, T9], RS0119528 [T6]).

Im gegenständlichen Fall wurde den getroffenen Feststellungen zufolge das Wohnungseigentumsobjekt seit den 70er-Jahren nicht als Wohnung, sondern immer nur zu geschäftlichen Zwecken und zwar als Büro mit Kundenbetrieb genutzt, was für sämtliche Mit- und Wohnungseigentümer deutlich erkennbar war und sie dagegen keine Einwände erhoben. Aus diesem Grund ist es nach Auffassung der erkennenden Gerichte zu einer konkludenten Umwidmung der Wohnung zu einer Büroräumlichkeit mit Kundenbetrieb gekommen. Eine konkludente Zustimmung zur nunmehrigen Nutzung des Wohnungseigentumsobjektes als Kinderbetreuungseinrichtung erfolgte jedoch nicht. Der Betrieb einer Kinderbetreuungseinrichtung in diesem Wohnungseigentumsobjekt sei nicht zulässig, da nur einer spezifischen Geschäftsraumwidmung, nämlich einem Büro mit Kundenbetrieb, zugestimmt wurde, nicht jedoch jeder (unspezifischen) Geschäftsraumwidmung. Zumal eine Kinderbetreuungseinrichtung nicht mit der Widmung Büro mit Kundenverkehr vereinbar ist, war dem Unterlassungsbegehren der klagenden Mit- bzw Wohnungseigentümer daher stattzugeben.

Die Frage, ob der Betrieb einer Kinderbetreuungseinrichtung der Widmung als Wohnung entsprechen würde, hatte der OGH gegenständlich nicht zu klären, da es eben zu einer konkludenten Umwidmung zu einem Büro mit Kundenverkehr gekommen ist. In diesem Zusammenhang wird jedoch der Vollständigkeit halber auf die Entscheidung des OGH zu 5 Ob 53/15b vom 19.05.2015 hingewiesen, in welcher der OGH zur Auffassung gelangte, dass die Ausübung der Tagesmutter(vater)schaft in einer selbst bewohnten Eigentumswohnung keine genehmigungsbedürfte Widmungsänderung iSd § 16 Abs 2 WEG darstellt.

Fazit:
Diese Entscheidung zeigt einmal mehr, wie wichtig es ist, sich vor Abschluss eines Miet- bzw Kaufvertrages in Ansehung eines Wohnungseigentumsobjektes über die Widmung des entsprechenden Wohnungseigentumseigentumsobjektes zu erkundigen, um sich im Falle einer widmungswidrigen Verwendung nicht einer Unterlassungsklage der übrigen Miteigentümer auszusetzen. Es ist daher die Beiziehung eines kompetenten Vertragsverfassers zu empfehlen, der sich durch Einsicht in das Nutzwertgutachten bzw durch eine allfällige Auskunft bei der Hausverwaltung über die Widmung des Objektes erkundigt bzw eine Unterstützung bietet, wenn eine von der bestehenden Widmung abweichende Nutzung geplant ist (Einholung von Zustimmungserklärungen der übrigen Wohnungseigentümer; Einholung einer Genehmigung im Außerstreitverfahren).

 

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