03 Sep 2019

Newsletter Beitrag 2 – 3/2019

logo2

5 Ob 177/18t vom 06.11.2018

Auflösung eines Verwaltungsvertrages wegen grober Pflichtverletzung

Gegenstand dieses Verfahrens war der Antrag eines Mit- und Wohnungseigentümers auf Auflösung des Verwaltungsvertrages wegen grober Vernachlässigung der Verwalterpflichten gemäß § 21 Abs 3 WEG. Hiezu ist festzuhalten, dass die Stellung eines derartigen Antrages ein Individualrecht eines jeden Mit- und Wohnungseigentümers ist.

Ob ein bestimmtes Verhalten des Verwalters eine grobe Vernachlässigung seiner Pflicht ist, welche zur Auflösung eines Verwaltungsvertrages auf Antrag berechtigt, hängt von den Umständen des Einzelfalles, mit einem gewissen Beurteilungsspielraum, ab.

Der gegenständlichen Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Verwalterin schritt unter Berufung auf ihr hiefür von den Mit- und Wohnungseigentümern erteilten Spezialvollmachten als Vertreterin der Grundeigentümer und Bauwerber in einem Bauverfahren ein. In diesem Bauverfahren ging es darum, dass die Baubehörde die Erfüllung diverser Verpflichtungen aus lange vor Wohnungseigentumsbegründung sowie Bestellung der gegenständlichen Verwalterin erteilten Baubewilligungen fordert. Dies, zumal die vorgenommenen baulichen Veränderungen einerseits vom baubehördlichen Konsens abwichen und andererseits auch nicht bewilligungsfähig waren.

Um den Aufträgen der Baupolizei nun nachzukommen, erstattete die Verwalterin (in Absprache und im Zusammenwirken mit den von ihr beauftragten Sachverständigen) fahrlässig bzw teilweise sogar grob fahrlässig mehrere zum Teil unrichtige Feststellungsanzeigen. Den betroffenen Mit- und Wohnungseigentümern gab die Verwalterin diesbezüglich nur ungenügende Informationen weiter. Eine Aufklärung erfolgte weder über die baurechtliche Problematik noch den von ihr gewählten „Weg“. Nach den erfolgten Fertigstellungsanzeigen blieb die Verwalterin trotz Wissens bzw Wissenmüssens um den konsenswidrigen Zustand untätig. Als weitere Folge schritt die Baubehörde neuerlich ein und erteilte nach vorausgegangenen Besichtigungen erneut entsprechende Bauaufträge.
Nachdem die betroffenen Mit- und Wohnungseigentümer Kenntnis vom Verhalten der Verwalterin bekamen, machten sie von ihrem Recht auf Stellung eines Antrags auf Auflösung des Verwaltungsvertrages wegen grober Vernachlässigung der Verwalterpflichten nach § 21 Abs 3 WEG Gebrauch. Sowohl die zweite Instanz als auch der mit diesem Sachverhalt befasste Oberste Gerichtshof qualifizierte die Vorgangsweise des Geschäftsführers der Verwalterin als gravierenden Vollmachtsmissbrauch gegenüber allen Eigentümern. Begründend verwies das Höchstgericht darauf, dass der Verwalterin klar sein hätte müssen, dass sie mit den unrichtigen Fertigstellungsanzeigen keinesfalls im Interesse der Eigentümer gehandelt hat. Der richtige und im Interesse der Eigentümer gelegene Weg wäre jener gewesen, diese über die Möglichkeiten und Konsequenzen ihrer Entscheidungen umfassend aufzuklären und sie darin zu unterstützen, eine nachhaltige Lösung zu finden. All dies unterließ die Verwalterin, weshalb deren Verhalten als grobe Verletzung ihrer Treue- und Interessenwahrungspflicht zu werten war.

Daran änderte auch der Umstand nichts, dass die Verwalterin hier Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung oder Verfügermaßnahmen von Geschäftsbesorgungsauftrag eines Verwalters nach dem WEG vorgenommen hat. Dies umsomehr als die Verwalterin den Wohnungseigentümern gegenüber ihre Handlungskompetenzen nicht ausreichend klar kommuniziert hat und sich im Informationsschreiben, das der Erteilung der Spezialvollmachten von Seiten der Eigentümer zugrunde lag, sogar ausdrücklich auf die ordentliche Verwaltung und Deckung der Kosten dieser Maßnahme durch die Rücklage berufen hat.

Die Frage, ob der Betrieb einer Kinderbetreuungseinrichtung der Widmung als Wohnung entsprechen würde, hatte der OGH gegenständlich nicht zu klären, da es eben zu einer konkludenten Umwidmung zu einem Büro mit Kundenverkehr gekommen ist. In diesem Zusammenhang wird jedoch der Vollständigkeit halber auf die Entscheidung des OGH zu 5 Ob 53/15b vom 19.05.2015 hingewiesen, in welcher der OGH zur Auffassung gelangte, dass die Ausübung der Tagesmutter(vater)schaft in einer selbst bewohnten Eigentumswohnung keine genehmigungsbedürfte Widmungsänderung iSd § 16 Abs 2 WEG darstellt.

Fazit:
Die Begleitung, Unterstützung und die teilweise auch rechtliche Vertretung einer Eigentümergemeinschaft bzw deren jeweiligen Wohnungseigentümer bedarf der Beiziehung eines auf die Tätigkeit der Hausverwaltung spezialisierten Unternehmens. Sofern Eigentümern Missstände im Rahmen der Verwaltungstätigkeit auffallen bzw bekannt werden, sollte hier umgehend gehandelt und gegebenenfalls rechtlicher Rat bei einem Rechtsanwalt eingeholt werden.

 

zurück zum Newsletter

[top]