03 Sep 2019

Newsletter Beitrag 3 – 3/2019

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3 Ob 86/19x vom 26.04.2019

Zur Kausalität der Tätigkeit eines Immobilienmaklers

Vorauszuschicken ist, dass einem Makler gemäß § 6 Abs 1 MaklerG für das durch seine Tätigkeit zu Stande gekommene Geschäft eine Provision gebührt. Für die Begründung dieses Provisionsanspruches muss neben der Verdienstlichkeit des Maklers auch die Kausalität vorliegen. Jeder Provisionsanspruch hat daher – unter anderem – zur Voraussetzung, dass die Tätigkeit des Maklers letztlich für den Abschluss des Rechtsgeschäftes kausal war. Der Makler erwirbt seinen Provisionsanspruch demnach dann, wenn er den Auftraggeber von einer Vertragsmöglichkeit in Kenntnis setzt und der Vertrag in der Folge aufgrund dieses Nachweises abgeschlossen wird. Entscheidend ist somit eine verdienstliche und zumindest (mitkausale) Tätigkeit des Maklers für das zu Stande gekommene Geschäft. Ob ein Vertragsabschluss nun in einem ausreichend erforderlichen adäquaten Kausalzusammenhang mit der Tätigkeit eines Immobilienmaklers steht, ist immer von den Umständen des konkreten Einzelfalles abhängig.

Zu erwähnen ist weiters, dass ein Makler gemäß § 6 Abs 3 MaklerG auch dann einen Provisionsanspruch hat, wenn aufgrund seiner Tätigkeit zwar nicht das zu vermittelnde Geschäft, sehr wohl aber ein diesem wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zu Stande gekommen ist. Auch diese Frage kann nur nach den Umständen des Einzelfalles beurteilt werden. Im hier gegenständlichen Verfahren ging es konkret darum, dass die Erstbeklagte ein Hotel erwerben wollte, diesbezüglich mit den Eigentümern jedoch keinen Konsens fand. Der klagende Immobilienmakler bot der Erstbeklagten daraufhin den Verkauf desselben Hotels im Rahmen einer befristeten Call-Option an. Seine Auftraggeber waren die optionsberechtigten Gesellschaften und nicht die Eigentümer. Auch dieses Kaufgeschäft scheiterte jedoch aufgrund der ablehnenden Haltung der Optionsberechtigten. Einige Monate später verkauften die Eigentümer schließlich das besagte Hotel als „Paket-Deal“ gemeinsam mit einer anderen Immobilie (für welche der Immobilienmakler keinerlei Aktivitäten entfaltet hatte) an eine mit der Unternehmensgruppe der Beklagten wirtschaftlich verflochtene Gesellschaft.

Sowohl das Berufungsgericht als auch Höchstgericht erblickten im dargestellten Sachverhalt in Bezug auf die Frage der Kausalität der Tätigkeit des Immobilienmaklers eine Durchbrechung der Kausalkette. Dies vor allem aufgrund des Abbruchs der Vertragsverhandlungen seitens der Optionsberechtigten. Der OGH führte hiezu noch ergänzend aus, dass eine zum Zeitpunkt der Vermittlungstätigkeit eines Maklers noch nicht gegründete Gesellschaft Nichtpartei des Maklervertrages sein kann und ihr gegenüber demnach auch kein Provisionsanspruch besteht.

Fazit:
Immobilienmakler haben ihre jeweilige Tätigkeit für deren Auftraggeber immer genau (bestenfalls schriftlich) zu dokumentieren, wodurch auch der Nachweis einer erforderlichen Kausalität für das Entstehen eines Provisionsanspruches gegebenenfalls leichter gelingen würde. Dies ungeachtet der Tatsache, dass es Einzelfälle gibt, in welchen – wie hier gegenständlich – ein Anspruch mangels Vorliegens des Kausalitätserfordernisses – nicht besteht.

Auch in Bezug auf die Frage der Verdienstlichkeit eines Maklers bzw den Voraussetzungen für das Entstehen eines berechtigten Provisionsanspruchs klärt ein Rechtsvertreter umfassend im Lichte der sich ständig weiterbildenden Judikatur hiezu auf.

 

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