03 Sep 2019

Newsletter Beitrag 4 – 3/2019

logo2

VwGH Ra 2018/04/0144 vom 27.02.2019

Gewerbeberechtigung für private Online-Vermietung?

Seit Jahren nimmt die private Vermietung von Appartements über Online-Plattformen wie Booking.com oder Airbnb zu. Über die gesetzliche Zulässigkeit dieser Art von Vermietung – insbesondere über die Vereinbarkeit mit der Widmung eines Objektes etc., – wird bereits seit längerer Zeit diskutiert. Nun hatte der VwGH zu entscheiden, ob es für die private Online-Vermietung einer Gewerbeberechtigung bedarf.

Vorweg wird darauf hingewiesen, dass im Falle einer Beherbergung von Gästen eine Gewerbeberechtigung für das Gastgewerbe gem § 111 Abs 1 Z 1 GewO 1994 vorliegen muss, während eine bloße Zurverfügungstellung von Wohnraum als Miete zu betrachten ist, für die keine Gewerbeberechtigung erforderlich ist. Ob nun eine Beherbergung von Gästen, die einer Gewerbeberechtigung für das Gastgewerbe bedarf, vorliegt oder eine genehmigungsfreie Miete, ist der Rechtsprechung zu Folge nach den Umständen des Einzelfalles zu beurteilen. Demnach ist neben den Kriterien, wie etwa dem Gegenstand des Vertrages, der Vertragsdauer, Vereinbarungen über Kündigung und Kündigungsfristen, Nebenvereinbarungen über die Bereitstellung von Bettwäsche und über Dienstleistungen wie etwa die Reinigung der Räume, der Bettwäsche oder der Kleider des Mieters, auch darauf Bedacht zu nehmen, in welcher Art und Weise sich der Betrieb nach außen darstellt. Es ist zu prüfen, ob das aus dem Zusammenwirken aller Umstände ergebende Erscheinungsbild des Vermieters der Räume – wenn auch in beschränkter Form – erkennen lässt, dass eine laufende Obsorge hinsichtlich der vermieteten Räume im Sinne einer daraus resultierenden Betreuung des Gastes besteht. Es kommt somit für das Vorliegen einer Beherbergung von Gästen nach der Judikatur nicht allein auf die gleichzeitige Erbringung von mit der Zurverfügungstellung von Wohnraum üblicherweise in Zusammenhang stehenden Dienstleistungen an.

Im gegenständlichen Sachverhalt war der Revisionswerber Eigentümer einer Wohnung, die er – den Feststellung der belangten Behörde zu Folge – mit der Absicht, einen Ertrag oder sonstigen wirtschaftlichen Vorteil zu erzielen, im Jahr 2017 auf diversen Websites mit der Bezeichnung „Ferienappartement“ und der Möglichkeit der Buchung der Wohnung zu einem Preis ab EUR 85,00 pro Nacht anbot. Das Angebot umfasste die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern, einen kostenfreien W-LAN-Zugang, die Nutzung eines Flachbildfernsehers sowie die Endreinigung, nicht jedoch den Wechsel von Handtüchern während der Inanspruchnahme der Wohnung, die Reinigung der Privatwäsche der Gäste sowie die Bereitstellung von Speisen oder Getränken.

Im gegenständlichen Fall bejahte der VwGH das Vorliegen einer gewerbsmäßigen Beherbergung von Gästen, auch wenn die für einen Beherbergungsbetrieb üblichen Dienstleistungen, wie die tägliche Reinigung des Appartements etc., nicht zusätzlich angeboten und dargebracht wurden. Nach Auffassung des VwGH sei durch die angebotenen Zusatzleistungen, wie die Bereitstellung von Handtüchern, Bettwäsche und W-LAN bzw der Fernsehmöglichkeit und der Endreinigung, die Grenze zur bloßen Raummiete überschritten worden. Ferner würde auch der Außenauftritt (Internetauftritt im Rahmen des Hotelerie- und Gastgewerbes; Preise jenseits einer normalen Wohnungsmiete; Dauer der Vergabe von wenigen Tagen bis zu 1 Woche) auf einen Fremdenbeherbergungsbetrieb gem § 111 GewO 1994 schließen.

Vor dem Hintergrund dieser Ausführungen benötige der Revisionswerber und Vermieter für die Vermietung seines Ferienappartements eine Gewerbeberechtigung für das Gastgewerbe im Sinne des § 94 Z 26 GewO 1994, da die gegenständliche Vermietung als gewerbsmäßige Beherbergung von Gästen zu qualifizieren ist.

Fazit:
Aufgrund dieser jüngsten Entscheidung des VwGH haben private Vermieter über Online-Plattformen besonderes Augenmerk darauf zu legen, wo bzw wie sie ihre Objekte anbieten. Stellt sich der Betrieb nach außen hin als gewerbsmäßige Beherbergung von Gästen dar, muss hiefür eine Gewerbeberechtigung für das Gastgewerbe vorliegen. Zumal sich – wie eingangs erwähnt – noch weitere Fragen bei der privaten Vermietung von Appartements, wie insbesondere die Vereinbarkeit mit der Widmung des Objektes, ergeben, ist den privaten Vermietern die Einholung einer rechtlichen Auskunft zu empfehlen, ehe sie ihre Objekte in diversen Internetplattformen zur kurzfristigen Vermietung anbieten.

 

zurück zum Newsletter

[top]