03 Sep 2019

Newsletter Beitrag 5 – 3/2019

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5 Ob 60/18m vom 15.05.2018

Zur Pflicht zum Auffüllen der Kaution

Zur Absicherung der Forderungen eines Vermieters gegenüber einem Mieter, insbesondere der Mietzinsforderungen sowie der Schadenersatzansprüche aus einer nicht ordnungsgemäßen Rückstellung des Mietobjektes, wird im Mietvertrag meist der Erlag einer Kaution vorgesehen. Wenn die Kaution dem Vermieter nicht ohnehin bereits in Form eines Sparbuches, sondern als Geldbetrag übergeben wird, hat der Vermieter die Kaution auf einem Sparbuch fruchtbringend zu veranlagen. Nach den Bestimmungen des Gesetzes kann auch eine andere Art der Kautionsveranlagung vereinbart werden, sofern diese eine gleich gute Verzinsung sowie eine gleich hohe Sicherheit wie eine Spareinlage bietet und eine eindeutige Abgrenzung vom Vermögen des Vermieters möglich ist. Eine eindeutige Trennung vom Vermögen des Vermieters ist insbesondere deshalb erforderlich, damit der Mieter im Falle der Insolvenz des Vermieters auf seine Kaution greifen kann. Nach Ende des Mietvertrages hat der Vermieter dem Mieter die Kaution samt den aus ihrer Veranlagung erzielten Zinsen unverzüglich zurückzustellen, sofern er diese nicht zur Befriedigung seiner berechtigten Forderungen gegenüber dem Mieter einbehalten darf.

Gesetzliche Vorschriften über die maximale Höhe einer Mieterkaution finden sich in der österreichischen Rechtsordnung nicht. Die zulässige Höhe der Kaution muss der ständigen Rechtsprechung zufolge im Einzelfall beurteilt werden, wobei die Höhe des Mietzinses, die Bonität des Mieters, der bei Nichtzahlung des Mietzinses für die Räumung des Mietobjekts zu veranschlagende Zeitraum, die Ausstattung des Mietobjektes sowie die Überlassung von Einrichtungsgegenständen als relevante Kriterien heranzuziehen sind (RIS-Justiz RS0105974). Selbst innerhalb des Vollanwendungsbereiches des MRG kann nach der Judikatur eine Kaution in Höhe von bis zu sechs Bruttomonatsmieten bzw im Fall der Darlegung eines besonderen Sicherstellungsbedürfnisses auch eine höhere Kaution gerechtfertigt sein (RIS-Justiz RS0105974). Außerhalb des Anwendungsbereiches des MRG ist die Höhe der Kaution einer Sittenwidrigkeitsprüfung im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB zu unterziehen, wobei immer auf ein adäquates Verhältnis zwischen den Sicherungsinteressen des Vermieters und der Höhe der vom Mieter geleisteten Kaution Bedacht zu nehmen ist.

In der nunmehr zitierten Entscheidung 5 Ob 60/18m hatte sich der OGH mit der Frage zu befassen, ob ein Mieter zur Auffüllung einer bereits (teilweise) verbrauchten Kaution verpflichtet ist. Dabei sprach das Höchstgericht (wiederholt) aus, dass keine gesetzliche Verpflichtung des Kautionsbestellers zur Auffüllung der durch eine berechtigte Aufrechnung mit offenen Forderungen des Vermieters verbrauchten Kaution besteht (vgl. auch 8 Ob 126/10b). Nach Auffassung des OGH kann jedoch eine Auffüllungspflicht zwischen Vermieter und Mieter rechtswirksam vereinbart werden. Diese Übereinkunft kann in erster Linie im Mietvertrag getroffen werden, doch kann sie auch zu einem späteren Zeitpunkt – allenfalls auch mündlich – erfolgen. Kommt der Mieter seiner vereinbarten Pflicht zur Auffüllung der (teilweise) verbrauchten Kaution nicht nach, bildet dies jedoch nach der Auffassung des OGH grundsätzlich keinen wichtigen Grund, der den Vermieter zu sofortigen Auflösung des Mietvertrages gem § 1118 Fall 2 ABGB berechtigen würde.

Fazit:
Vor dem Hintergrund der mangelnden gesetzlichen Pflicht zur Auffüllung einer verbrauchten Kaution sollte stets darauf Bedacht genommen werden, dass eine entsprechende Auffüllungspflicht im Mietvertrag normiert wird, damit die Forderungen des Vermieters bestmöglich abgesichert sind. Erfahrungsgemäß dauert es im Falle einer vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages durch den Vermieter oft mehrere Monate bis das Objekt weitervermietet werden kann, da es meist nicht zu einer freiwilligen Räumung des Mietobjektes kommt, sondern eine zwangsweise gerichtliche Räumung erforderlich ist. Der bis dahin entstehende Mietzinsausfall kann mit der erliegenden bzw wieder aufgefüllten Kaution abgedeckt werden.

 

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