27 Sep 2018

Newsletter Beitrag 2 – 3.Qu2018

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1 Ob 75/18p vom 29.05.2018

Verletzung von Informationspflichten durch den Immobilienmakler

In dieser Causa wurde dem beklagten Immobilienmakler von der Klägerin (als Auftraggeberin) konkret vorgeworfen, sie unrichtig über die Höhe der Heizkosten aufgeklärt und ferner nicht besprochen zu haben, ob eine Baubewilligung oder Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer für den bestehenden Balkonverbau vorliege. Aufgrund dieser Pflichtverletzungen sei der Beklagte nicht verdienstlich geworden und gebühre ihr ein Schadenersatzanspruch für die zusätzlich zu leistenden Heizkosten sowie das (vorläufige) Abtragen des Balkonverbaus.

Der Beklagte (Immobilienmakler) wendete in diesem Prozess dagegen zusammengefasst ein, dass er seinen Aufklärungspflichten vollständig nachgekommen sei und die aufgrund baulicher Vorgaben notwendige (vorübergehende) Entfernung der Balkoneinhausung nichts mit der Beratung durch ihn zu tun habe.

Ganz allgemein ist in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass Immobilienmakler bei Verletzung von Aufklärungspflichten gemäß § 3 Abs 4 Satz 1 MaklerG bekanntlich schadenersatzersatzpflichtig werden können. In solchen Fällen steht den Geschädigten grundsätzlich der Ersatz jenes Schadens zu, den sie im Vertrauen auf die korrekte Erfüllung des Maklervertrages erlitten haben (= sogenannter „Vertrauensschaden“). Mit anderen Worten bedeutet dies, dass die Geschädigten so zu stellen sind, wie sie stünden, wenn die Pflichtverletzung nicht begangen worden wäre.

Das Erstgericht stellte vom zugrundeliegenden Sachverhalt ausgehend im gegenständlichen Verfahren fest, dass der Klägerin im Vertrauen auf die korrekte Erfüllung des Maklervertrages ein Schaden in Höhe der über die bekanntgegebene Vorschreibung hinausgeleisteten Heizkosten (€ 932,10 für den Zeitraum August 2016 bis Juli 2017) entstanden sei. Das Mehrbegehren hinsichtlich der Kosten für die Herstellung einer ordnungsgemäßen Balkoneinhausung wies das Erstgericht ebenso wie das weitere Feststellungsbegehren des Beklagten im Sinne der Haftung für zukünftige Schäden ab. Ferner bestehe aber auch der gesamte Maklerhonoraranspruch zu Recht. Das Berufungsgericht bestätigte im Wesentlichen das erstinstanzliche Urteil, führte jedoch ergänzend aus, dass eine Reduzierung des Maklerprovisionsanspruches im Ausmaß von 1/3 gerechtfertigt sei.

Zu dieser – im Revisionsverfahren einzig noch zu klärenden – Frage der Provisionsminderung hielt der OGH nunmehr fest, dass eine Reduktion des Honorars bekanntlich davon abhängt, in welchem Maß die Verletzung einer wesentlichen Pflicht die Verdienstlichkeit des Maklers gemindert hat (§ 30 KSchG iVm § 3 Abs 4 MaklerG). Ausschlaggebend ist nach ständiger Rechtsprechung die Schwere der vom Immobilienmakler begangenen Vertragsverletzung, wobei diese Beurteilung im Einzelfall unter Berücksichtigung der diesem erkennbaren Interessen vorzunehmen ist (RIS-Justiz RS0111058 T5, T6, T8). In diesem Fall sprach der OGH aus, dass die Verminderung des Maklerhonorars um 1/3 vertretbar ist und der Immobilienmakler daher seine Informationspflichten im gegenständlichen Fall (zumindest in Bezug auf die Heizkostenthematik) verletzt hat.

Tipp:
Eine vollständige und umfassende Aufklärung ist insbesondere für Immobilienmakler essentiell, um insbesondere dem Risiko einer nachträglichen Minderung der Maklerprovision einerseits zu entgehen und eine mögliche bzw. drohende Haftung aus dem Titel des Schadenersatzes andererseits zu vermeiden.

 

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