27 Sep 2018

Newsletter Beitrag 5 – 3.Qu2018

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3 Ob 67/17z vom 07.06.2017

Zum Rückforderungsanspruch des § 15 BTVG

Ziel des Bauträgervertragsgesetzes, kurz BTVG, ist, den Erwerber einer zu errichtenden Wohn- bzw Geschäftsräumlichkeit vor der Insolvenz des Bauträgers zu schützen. Die Bestimmungen des BTVG normieren daher insbesondere, wann bzw nach welchem Baufortschritt der Erwerber die Zahlungen an den Bauträger zu leisten hat. Der Erwerber ist ferner gemäß § 14 BTVG zur Rückforderung all jener Zahlungen berechtigt, die er oder der Treuhänder für ihn entgegen den Bestimmungen des BTVG erbracht hat. Gemäß § 15 BTVG richten sich die Rückforderungsansprüche auch dann gegen den Bauträger, wenn die Zahlungen entsprechend dem Bauträgervertrag an Dritte zu leisten waren.

In der zitierten Entscheidung hatte der OGH die Frage zu klären, ob der Rückforderungsanspruch iSd § 15 BTVG auch in Bezug auf die vom Erwerber bezahlte Maklerprovision greift. Im gegenständlichen Fall schloss der Kläger über die Vermittlung einer Immobilienmakler GmbH mit dem Beklagten einen Kauf- und Bauträgervertrag über Wohnungseigentumsobjekte ab, wobei das Vermögen der Maklerin nach Abschluss der Verträge liquidiert wurde. Einer der drei Gesellschafter der Maklerin, der auch selbstständig vertretungsbefugter Geschäftsführer war, war in der Zeit der Vertragsabschlüsse auch selbstständig vertretungsbefugter Geschäftsführer des beklagten Bauträgers, wobei der Kläger auf die wirtschaftliche und personelle Verbindung zwischen dem beklagten Bauträger und der Maklerin zu keiner Zeit hingewiesen wurde. Zumal das Vermögen der Maklerin liquidiert wurde, begehrte der Kläger in der Folge vom Bauträger – gestützt auf § 15 BTVG – die Rückzahlung der geleisteten Maklerprovision, da aus seiner Sicht auch der beklagte Bauträger für die Verletzung der Aufklärungspflichten einzustehen habe.

Der OGH verneinte jedoch einen Rückzahlungsanspruch des Klägers gegen den Bauträger in Ansehung der geleisteten Maklerprovision, da eine derart weite Auslegung des § 15 BTVG vom Gesetzgeber nicht gewünscht gewesen sei. Den Gesetzesmaterialien zufolge seien auch Zahlungen des Erwerbers für die Vertragserrichtung und –abwicklung von der Sicherungspflicht ausgenommen, weil solche Zahlungen nicht das Baugeschehen selbst und die Bauleistungen betreffen würden. Die Wortfolge “entsprechend dem Bauträgervertrag” kann nach Auffassung des OGH nur so verstanden werden, dass der Bauträger für Rückforderungsansprüche des Erwerbers aufgrund von Zahlungen an Dritte dann nicht haftet, wenn diese Zahlungen infolge einer eigenständigen vertraglichen Vereinbarung – hier also des Maklervertrages – geleistet wurden.

 

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