27 Sep 2018

Newsletter Beitrag 1 – 3.Qu2018

logo2

5 Ob 44/18h vom 10.04.2018

Auskunftspflichten der Hausverwaltung und deren rechtliche Durchsetzung

Welche Auskunftspflichten den Verwalter einer Eigentümergemeinschaft treffen, wird in § 20 Abs 7 WEG normiert. Nach dem Wortlaut der genannten Bestimmung hat der Verwalter auf Verlangen jedem Wohnungseigentümer Auskunft über den Inhalt des Verwaltungsvertrages, insbesondere über die Entgeltvereinbarungen und den Umfang der vereinbarten Leistungen, und im Falle einer schriftlichen Willensbildung (§ 24 Abs 1 WEG) über das Stimmverhalten der anderen Wohnungseigentümer zu geben. Wie den Materialien zu der mit der Wohnrechtsnovelle 2006 eingeführten Bestimmung des § 20 Abs 7 WEG entnommen werden kann, ist diese Gesetzesnorm jedoch nicht dahingehend zu verstehen, dass dem Verwalter in anderen Angelegenheiten keine Pflicht zur Auskunft gegenüber anfragenden Wohnungseigentümern zukommen würde. Der herrschenden Auffassung zu Folge ergeben sich aus der in § 1009 ABGB normierten Treuepflicht noch weitere Informationspflichten des Verwalters. Demnach ist der Verwalter auch hinsichtlich jener Verträge auskunftspflichtig, die er im Namen der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen hat. Ferner hat der Verwalter nach Auffassung des OGH auch anfragenden Wohnungseigentümern Auskunft über die Anschriften der übrigen Wohnungseigentümer zu geben, sofern ein Wohnungseigentümer dem Verwalter die Weitergabe seiner Anschrift an andere Miteigentümer nicht ausdrücklich untersagt hat und der anfragende Wohnungseigentümer eine mit dem gemeinsamen Miteigentum in Zusammenhang stehende Begründung für sein Interesse an der Auskunft (etwa die Absicht einer Beschlussfassung) gegenüber dem Verwalter anzugeben vermag.

Wie der aktuellen Entscheidung des OGH 6 Ob 44/18h vom 10.04.2018 zu entnehmen ist, ergeben sich jedoch Unterschiede bei der Rechtsdurchsetzung der Auskunftspflichten durch den Wohnungseigentümer je nachdem, ob die Auskunft einen im § 20 Abs 7 WEG angeführten Fall betrifft oder nicht. Möchte der Wohnungseigentümer vom Verwalter nähere Informationen zum Verwaltervertrag bzw zum Stimmverhalten der einzelnen Miteigentümer haben, kann er diese Ansprüche auf seine Minderheitsrechte gem § 30 Abs 1 Z 5 WEG stützen und im außerstreitigem Wege gegen den Verwalter gemäß § 52 Abs 1 Z 3 iVm § 30 Abs 1 Z 5 WEG geltend machen. Hinsichtlich der darüber hinausgehenden Auskunftspflichten bestehen nach der Rechtsprechung des OGH keine unmittelbaren Ansprüche im Sinne von Minderheitsansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer. Derartige Ansprüche sind zwar ebenfalls im außerstreitigen Wege, jedoch als Ansprüche der Eigentümergemeinschaft nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG geltend zu machen. Dies, zumal Vertragspartner des Verwalters nicht die einzelnen Wohnungseigentümer sind, sondern die Eigentümergemeinschaft als solche ist.

Aus diesem Grund kam der OGH in der zitierten Entscheidung zum Ergebnis, dass der sich auf § 20 Abs 7 Satz 1 iVm § 30 Abs 1 Z 5 WEG und demnach auf die Minderheitsrechte stützende Antrag der Wohnungseigentümer, dem Verwalter aufzutragen, ihnen umfassend Auskunft über die Verwaltung der auf den Allgemeinflächen gelegenen KFZ-Abstellplätze zu erteilen, ihnen Einsicht in alle Unterlagen über die Verwaltung dieser Abstellplätze zu ermöglichen, vollständige Informationen zu den Mietern der einzelnen KFZ-Abstellplätze und deren Mietverhältnisse zu erteilen und eine Liste der auf den Allgemeinflächen befindlichen KFZ-Abstellplätze und Kopien aller Mietverträge zu übermitteln, abzuweisen war. Der Verweis in § 30 Abs 1 Z 5 WEG auf § 20 Abs 7 WEG sei einschränkend auszulegen und sei nur dahingehend zu verstehen, dass davon die darin ausdrücklich genannten Auskunftspflichten erfasst sind, nicht jedoch die aus § 1009 ABGB ableitbaren Informationspflichten. Zumal das von den einzelnen Wohnungseigentümern gestellte Auskunftsbegehren nicht einen in § 20 Abs 7 WEG zitierten Fall betraf, ging der auf die Minderheitenrechte des § 30 Abs 1 WEG gestützte Antrag ins Leere.

Fazit: Aufgrund dieser aus unserer Sicht sehr strengen Judikaturlinie ist den Wohnungseigentümern zu empfehlen, sich im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren, in dem grundsätzlich keine Anwaltspflicht besteht, eines auf das Wohnrecht spezialisierten Rechtsvertreters zu bedienen.

 

zurück zum Newsletter

[top]