27 Sep 2018

Newsletter Beitrag 4 – 3.Qu2018

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5 Ob 42/18i vom 10.04.2018

Aufteilung der Aufwendungen für eine Liftanlage im WEG

Die in Ansehung einer im Wohnungseigentum stehenden Liegenschaft zu tätigenden Aufwendungen sind grundsätzlich von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen (§ 32 Abs 1 WEG). Von diesem gesetzlichen Aufteilungsschlüssel können die Wohnungseigentümer jedoch abweichen und eine anders lautende Vereinbarung treffen, wobei eine derartige Übereinkunft einstimmig und schriftlich sein muss. Die Festlegung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels kann daher auch bereits im Wohnungseigentumsvertrag erfolgen, auf welche Möglichkeit der Verfasser eines Wohnungseigentumsvertrages die Wohnungseigentümer hinzuweisen hat, weshalb die Auswahl eines kompetenten Vertragsverfassers sehr wichtig ist.

Darüber hinaus räumt § 32 Abs 5 WEG 2002 jedem einzelnen Wohnungseigentümer das Recht ein, bei Gericht einen Antrag auf Änderung des gesetzlichen bzw vertraglich vereinbarten Aufteilungsschlüssels zu stellen. In diesem Fall wird die Aufteilung der Aufwendungen gerichtlich festgesetzt, welche gem § 32 Abs 5 WEG jedoch voraussetzt, dass erheblich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten bzw eine wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeiten seit einer Aufteilungsvereinbarung vorliegen. Zumal die unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten erheblich sein müssen, rechtfertigen geringe finanzielle Nachteile der Rechtsprechung zufolge keine gerichtliche Festsetzung des Aufteilungsschlüssels.

Häufig werden die Gerichte mit einem Antrag auf Festsetzung eines Aufteilungsschlüssels in Zusammenhang mit den Kosten einer Aufzugsanlage konsultiert. In nunmehr ständiger Rechtsprechung judiziert der OGH, dass ein Wohnungseigentümer eines im Erdgeschoss gelegenen Wohnungseigentumsobjekts nicht gänzlich von der Bezahlung der Kosten für den Personenaufzug befreit ist, wenn er mit dem Aufzug zu einem Geschoß gelangt, in dem sich für seine Benützung zugängliche Räumlichkeiten (wie Kellerabteile, Dachterrassen etc) befinden (vgl. 5 Ob 267/04g). Der OGH gewährt Wohnungseigentümern einer Erdgeschoßwohnung jedoch vielfach eine Reduktion der Kostenbelastung für die Liftanlage (idR um 4/5). Auch in der zitierten Entscheidung des OGH vom 10.04.2018, 5 Ob 42/18i, wiederholte der OGH jene Judikaturlinie, wonach ein Wohnungseigentümer einer Erdgeschoßwohnung lediglich um 4/5 von der Bezahlung der Kosten der Liftanlage, nicht jedoch – wie begehrt – zur Gänze auszunehmen ist. Im gegenständlichen Fall wies das dem Antragsteller zugeordnete und im Erdgeschoss gelegene Wohnungseigentumsobjekt einen Liftzugang auf. Auch das Kellergeschoß war über den Lift erschlossen, wo sich der Technikraum, eine Waschküche, ein Kinderwagenraum und die Tiefgarage mit dem Tiefgaragenabstellplatz des Antragstellers befanden. Der OGH bestätigte die Auffassung der Vorinstanzen, wonach die objektive Nutzungsmöglichkeit des Aufzuges für den Antragsteller nicht erheblich hinter jener der übrigen Miteigentümer zurückblieb. Dies insbesondere deshalb nicht, da der Tiefgaragenabstellplatz nach objektiven Kriterien keine selten aufgesuchte Gemeinschaftsräumlichkeit ist bzw der Lift auch dazu verwendet werden kann, schwere Lasten direkt in das Erdgeschoß zu transportieren.

Ferner kommt es bei der Erstellung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels hinsichtlich der Tragung der Liegenschaftsaufwendungen stets auf die objektive Nutzungsmöglichkeit der Gemeinschaftsanlage an. Auf die subjektiven Bedürfnisse eines Wohnungseigentümers ist bei der Aufteilung der Aufwendungen nicht Bedacht zu nehmen, weshalb die Wohnungseigentümer die Kosten der Liftanlage grundsätzlich unabhängig davon anteilig zu bezahlen haben, ob sie den Aufzug nutzen oder nicht.

Empfehlung: Bei der Einbringung eines Antrages auf gerichtliche Festsetzung eines Aufteilungsschlüssels ist daher besonderes Augenmerk auf die Begründung des Antrages zu legen, weshalb die Konsultierung eines Rechtsanwaltes in derartigen Fällen durchaus zu empfehlen ist.

 

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