03 Okt 2017

Newsletter Beitrag 5 – 3.Qu2017

logo25 Ob 141/16w vom 04.05.2017

“Ist ein Garagenvorplatz als Teil eines Wohnungseigentumobjekts anzusehen?”

In dieser oberstgerichtlichen Entscheidung ging es um die Beurteilung der Frage, wie der Umstand aus wohnungseigentumsrechtlicher Sicht zu qualifizieren ist, wenn ein Vorplatz unmittelbar an eine Garage angrenzt und dieser vorgelagert ist und über diesen Vorplatz die Garage – durch das Garagentor – auch befahren und begangen werden kann. Zu dieser Fallthematik hielt das genannte Höchstgericht in dieser Entscheidung (wiederholend zur bisherigen Rechtsprechung) fest, dass dieser konkrete Vorplatz mit der Garage im Sinne des § 2 Abs 3 Satz 1 WEG baulich verbunden ist und daher keinen tauglichen Gegenstand von Zubehörwohnungseigentum darstellen kann, womit eine Eintragung eines solchen baulich verbundenen Teils als Zubehör-Wohnungseigentum auch unzulässig ist. Die revisionsausführenden Antragsteller wollten den Vorplatz nun aber nicht als Zubehör-Wohnungseigentum grundbücherlich eintragen lassen, sondern als Bestanteil des Wohnungseigentumsobjekts (Garage). Im Einzelnen ist dazu zusammengefasst Folgendes festzuhalten:

Die Wohnungseigentumstauglichkeit von Wohnungen (und sonstigen selbständigen Räumlichkeiten) erfordert nach herrschender Ansicht (grundsätzlich) die bauliche Abgeschlossenheit nach allen Seiten. Ist diese nicht gegeben, ist diese Frage nach der Verkehrsauffassung zu beurteilen. Die rechtliche Qualifikation von (nicht nach allen Seiten umbauten) Freiflächen als Bestandteil eines solchen Objekts setzt daher (auch) nach dieser Entscheidung voraus, dass nach der Verkehrsauffassung bauliche Abgeschlossenheit gegeben ist. Bestandteil des Objekts sind Garagenvorplätze daher insbesondere dann, wenn sie unmittelbar an das Wohnungseigentumsobjekt anschließen und auch aufgrund der baulichen Gegebenheiten deren ausschließliche Zuordnung zum Wohnungseigentumsobjekt klar erkennbar ist. Als Beispiel dafür können demonstrativ etwa baulich mit dem Wohnungseigentumsobjekt verbundene Balkone oder Terrassen genannt werden, nicht jedoch – nach ständiger Rechtsprechung – beispielsweise Hausgärten (5 Ob 54/12w ua).

Daher muss auch bei einer an eine Garage als Vorplatz angrenzenden Asphaltfläche eine weitere bauliche Verbindung zur Garage (oder bauliche Abgrenzung zu anderen Liegenschaftsteilen) bestehen, um Teil des Wohnungseigentumsobjekts sein zu können.

Eine Größenbeschränkung der Bodenflächen von Abstellplätzen ergibt sich nach den Ausführungen des OGH zwar nicht aus dem Gesetzestext, doch sind entsprechend gewidmete Bodenflächen (nur) solange als wohnungseigentumstauglich anzusehen, als sie nach der Verkehrsauffassung noch als ein Kfz-Abstellplatz und etwa nicht schon als ein zumindest mehrere solche Abstellplätze umfassender Parkplatz anzusehen sind. Dies wurde bei einem Kfz-Abstellplatz im Ausmaß von 10 x 3m (gerade noch) angenommen.

Fazit: „Lose“ Vorplätze zu im Wohnungseigentum befindlichen Garagen sind daher grundsätzlich weder deren Bestandteil noch Zubehör-Wohnungseigentum.

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