03 Okt 2017

Newsletter Beitrag 1 – 3.Qu2017

logo21 Ob 78/17b vom 24.05.2017

 4 Ob 138/17y vom 24.08.2017

“Provisionsanspruch des Immobilienmaklers – Nachweis einer verdienstlichen, für den Geschäftsabschluss adäquat (mit-)kausalen Tätigkeit!”

Der Oberste Gerichtshof hat sich in zwei aktuellen Entscheidungen neuerlich mit der Frage beschäftigt, wann ein Vertragsabschluss in einem (ausreichenden) adäquaten Kausalzusammenhang mit der Tätigkeit eines (Immobilien-)Maklers steht. Dazu judiziert das genannte Höchstgericht wiederholt, dass sowohl die Prüfung der Verdienstlichkeit der Tätigkeit eines Immobilienmaklers als auch die Beurteilung des Vorliegens eines adäquaten Kausalzusammenhangs zwischen der Tätigkeit eines Immobilienmaklers und eines Vermittlungsfolges einzelfallbezogen vorzunehmen ist. Dabei ist entscheidend, ob die an sich verdienstliche und zumindest mitkausale Tätigkeit des Immobilienmaklers für das letztlich zu Stande gekommene Geschäft bei wertender Betrachtung der Gesamtumstände im konkreten Einzelfall als adäquat angesehen werden kann. Für den Geschäftszweig der gewerblichen Immobilienmakler ist dabei auch zu beachten, dass gemäß § 6 Abs 2 MaklerG grundsätzlich die Namhaftmachung des potentiellen Geschäftspartners, also der Nachweis einer Vertragsabschlussgelegenheit für die Verdienstlichkeit seiner Tätigkeit ausreicht.

Bei Beurteilung der Adäquanz bedarf es stets der wertenden Berücksichtigung der konkreten Umstände. So wurde das Vorliegen dieser – einen Provisionsanspruch erst begründenden – Voraussetzung etwa infolge einer langen Zeitspanne zwischen dem Handeln des Maklers und dem Kaufabschluss, sowie der erst später und ohne Mitwirkung des Maklers erfolgten massiven Senkung des Verkaufspreises verneint. Sofern die ursprünglichen Vertragsverhandlungen zuvor somit an den unterschiedlichen Preisvorstellungen der Parteien scheiterten und für den späteren Vertragsabschluss eine nachfolgende Eigeninitiative der anderen Vertragspartei oder eines unbeteiligten Dritten ohne neuerliche Aktivität des Maklers hinzukommen und überdies ein sehr langer Zeitabstand zwischen dem Tätigwerden des Maklers und dem Vertragsabschluss vorliegt, wird die Frage des Vorliegens der Adäquanz in Bezug auf eine verdienstliche und (mit-)kausale Tätigkeit des Maklers eher zu verneinen sein. Ein langer Zeitraum zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem späteren Kaufvertragsabschluss ist zwar in vielen Fällen ein starkes Indiz gegen das Vorliegen eines adäquaten Kausalzusammenhanges, dennoch kann ein solcher – oftmals auch jahrelanger Abstand – auch andere Ursachen haben.

Zusammenfassend sind für die Beurteilung eines adäquaten Zusammenhangs zwischen der Tätigkeit eine Immobilienmaklers und eines Vermittlungserfolges immer die Umstände des Einzelfalls maßgebend, weshalb Immobilienmaklern (zur Erleichterung einer späteren allfälligen Beweisführung) jedenfalls eine genaueste schriftliche Dokumentation aller Ereignisse und gesetzten Handlungen in Zusammenhang mit dem eigenen Tätigsein zur Absicherung ihrer Provisionsansprüche zu empfehlen ist.

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