04 Apr 2019

Newsletter Beitrag 6 – 2/2019

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Kurzbeitrag: In welchem Umfang können Allgemeinflächen von Miteigentümern genutzt werden?

Insbesondere bei mittelgroßen Wohnungseigentumsobjekten stellt sich immer wieder die Frage, in welchem Ausmaß Miteigentümer die in der Wohnanlage bestehenden Allgemeinflächen (mit)benützen dürfen.

Grundsätzlich ist einleitend in diesem Zusammenhang hervorzuheben, dass jeder Miteigentümer die gemeinschaftliche Sache auch ohne vorherige Absprache mit den übrigen Teilhabern benutzen darf. Von der herrschenden Lehre und ständigen Rechtssprechung wird diesbezüglich die Auffassung vertreten, dass einzelne Miteigentümer die Sache aber nur insoweit benützen dürfen, als andere dadurch nicht beeinträchtigt (gestört) werden. Übermäßiger Gebrauch ist rechtsgrundlos, daher rechtswidrig und verpflichtet zu Schadenersatz (Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.01 § 828 Rz 31). Unter übermäßigem Gebrauch ist nach herrschender Ansicht ein solcher zu verstehen, der eine bestehende Benützungsvereinbarung bzw Regelung überschreitet, oder – soweit eine solche nicht besteht – die anderen stört oder sonst beeinträchtigt. Nur soweit die Sache unbeschränkte Gebrauchsmöglichkeit gewährt, kann jeder Teilhaber diesen Gebrauch ohne Zustimmung ausüben, zB bei Spaziergängen im gemeinsamen Garten (vgl 8 Ob 101/04 t ua). Soweit überblickbar schließt sich die Rechtssprechung demnach zweckmäßiger Weise weitgehend den Interessen der potentiell im Gebrauch Gestörten an.

Ist demnach davon auszugehen, dass Interessen von Miteigentümern verletzt werden (könnten), ist mit sämtlichen Miteigentümern eine entsprechende Benützungsregelung iSd § 17 WEG 2002 abzuschließen. Alle Wohnungseigentümer können nämlich problemlos gemeinsam eine (schriftliche) Vereinbarung über die Benützung verfügbarer Allgemeinteile der Liegenschaft treffen. Auch die exklusive Nutzung einzelner Bereiche der Allgemeinflächen und -teile nur durch einen Miteigentümer kann in diesem Zusammenhang vereinbart werden. Sollte diese Vereinbarung (aus divergierenden Interessen) nicht umsetzbar sein, steht es jedem Wohnungseigentümer frei, eine gerichtliche Regelung über die Benützung der verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft oder die gerichtliche Abänderung einer bestehenden Regelung aus wichtigen Gründen zu beantragen. Im erstgenannten Fall kann während des Verfahrens über Antrag sogar bereits mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile eine vorläufige Benützungsregelung beschlossen werden.

Klarstellend ist in diesem Zusammenhang auch noch anzuführen, dass nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG 2002) eine bereits getroffene Benützungsregelung durch den Wechsel eines Wohnungseigentümers nicht berührt wird.

In der Praxis ergeben sich im Hinblick auf die Benutzung von Allgemeinflächen oftmals Konflikte betreffend das Halten und/oder Parken von Fahrzeugen an Allgemeinflächen oder auch die Benützung von Allgemeinflächen durch gewerberechtliche Betriebe. Daraus resultierende Unklarheiten können vorab durch ehestmögliche Herbeiführung einer Benützungsregelung weitgehend vermieden werden.

Empfehlung für die Praxis:
Um mögliche Konfliktsituationen und langwierige Prozesse unter den Wohnungseigentümern bestmöglich mit Weitblick zu vermeiden, empfehlen wir, eine jedenfalls auch juristisch fundiert ausgearbeitete Benützungsregelung iSd § 17 WEG zu treffen, welche von sämtlichen Miteigentümern zu unterfertigen ist.

 

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