04 Apr 2019

Newsletter Beitrag 5 – 2/2019

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OGH 8 Ob 112/18f

Weisungen an den Verwalter insbesondere im Zusammenhang mit ordentlichen Verwaltungsmaßnahmen:

Wie bereits in unserem letzten Immobilien-Newsletter (01/2019) ausgeführt, ist der Hausverwalter unter anderem zur Durchführung von ordentlichen Verwaltungsmaßnahmen iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG verpflichtet. Zu diesen Maßnahmen zählen die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft sowie die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt. Der Erhaltungsbegriff orientiert sich an jenem des § 3 MRG, weshalb die Wohnungseigentumsanlage samt der allgemeinen Teile nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten im jeweils ortsüblichen Standard zu erhalten ist. Diesbezüglich wird auch nochmals ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung vom Verwalter in eigener Verantwortung auszuführen sind und er hiezu nicht die Wohnungseigentümer befragen bzw einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft einholen muss.

Zu beachten ist jedoch, dass der Verwalter gemäß § 20 Abs 1 WEG zur Befolgung von Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer verpflichtet ist, sofern diese nicht gesetzwidrig sind. Die Weisung ist von der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu erteilen, wobei diesbezüglich ein entsprechender Beschluss einzuholen ist. Solange kein Mehrheitsbeschluss vorliegt, hat der Verwalter in Entsprechung seiner gesetzlichen Pflichten tätig zu werden. Die Erteilung einer rechtmäßigen Weisung betrifft jedoch lediglich das Innenverhältnis. Im Außenverhältnis steht dem Verwalter weiterhin die vertraglich unbeschränkbare Vertretung im Rahmen der gesetzlichen Grenzen zu.

Der OGH hatte sich wiederholt mit der Frage zu befassen, ob der Verwalter auch im Rahmen der ordentlichen Verwaltung Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu befolgen hat. In nunmehr ständiger Rechtsprechung – zuletzt bestätigt in der Entscheidung 8 Ob 112/18f – bejaht der OGH diese Frage und spricht aus, dass der Verwalter auch in den Fällen der ordentlichen Verwaltung generellen direktiven und individuellen Weisungen der Mehrheit Folge zu leisten hat (vgl RIS-Justiz RS0083550). Eine rechtmäßige Weisung ist somit die einzige Möglichkeit eine vom Verwalter beabsichtigte ordentliche Verwaltungsmaßnahme zu unterbinden.

Lediglich offensichtlich gesetzwidrige Mehrheitsbeschlüsse hat der Verwalter nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht zu befolgen. Welche Weisungen als gesetzwidrig zu betrachten sind, wurde in der höchstgerichtlichen Judikatur bislang nicht eingehend erörtert. Nach Auffassung des Landesgerichtes Wiener Neustadt soll jedoch eine generelle Direktive, dass die Verwalterin Aufträge ohne vorheriger Beschlussfassung nur bis € 3.500,00 erteilen dürfe, nicht als gesetzwidrige Weisung zu qualifizieren sein. Diese Entscheidung wurde zwar an den OGH herangetragen, doch befasste sich dieser inhaltlich nicht mit der Frage der Rechtmäßigkeit der Weisung, sondern sprach lediglich aus, dass der geltend gemachte Anspruch im Außerstreitverfahren zu behandeln ist.

In seiner Entscheidung 8 Ob 112/18f hält der OGH jedoch ausdrücklich fest, dass der Verwalter bei unklarer Sach- und Rechtslage und daher einer nicht offensichtlich rechtswidrigen Weisung diese Weisung befolgen darf. Dem in der Regel nicht rechtskundigen Verwalter soll nach Auffassung des Höchstgerichtes nicht die Rechtsberatung der Eigentümergemeinschaft oder der Wohnungseigentümer zukommen, sondern ist sein Auftrag die auf Organisation des Betriebs und Erhaltung der Liegenschaft gerichtete Geschäftsbesorgung. Allenfalls könne er zwar – so der OGH – verhalten sein, im Zweifel Rechtsauskünfte für die Eigentümergemeinschaft einzuholen oder auch die Zuziehung eines Sachverständigen zu veranlassen oder zu empfehlen. Die Last der im Wohnungseigentumsrecht mannigfaltig auftretenden rechtlichen Abgrenzungsschwierigkeiten könne jedoch nicht dem Verwalter aufgebürdet werden.

Vor dem Hintergrund dieser Ausführungen, respektive der zitierten jüngsten höchstgerichtlichen Entscheidung zu 8 Ob 112/18f, ist es dem Verwalter einer Liegenschaft bei Zweifel über die Rechtmäßigkeit einer Weisung zu empfehlen, eine Rechtsauskunft von einem im Wohnungseigentumsrecht versierten Rechtsberater einzuholen, um etwaige Haftungen für Schäden aufgrund der Beachtung gesetzwidriger Weisungen bzw der Nichtbeachtung gesetzeskonformer Weisungen hintanzuhalten.

 

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