04 Apr 2019

Newsletter Beitrag 4 – 2/2019

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GGN, BGBl. I 2013/1

Gerichtsgebührengesetz (GGG): Bemessungsgrundlage für die Grundbuchseintragungsgebühr gemäß § 26 (1) GGG:

Seit dem 01.01.2013 (Inkrafttreten der Grundbuchsgebührennovelle) bildet im Wesentlichen der Wert des einzutragenden Rechtes (sowohl bei entgeltlichen als auch unentgeltlichen Erwerben) die Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der 1,1 %igen grundbücherlicen Eintragungsgebühr.

Gemäß § 26 Abs 1 GGG (Gerichtsgebührengesetz) wird die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht vom Wert des einzutragenden Rechtes bemessen. Dieser Wert ist jener Preis, der bei Veräußerung der Sache üblicherweise im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Vorbehaltene Nutzungsrechte (wie etwa Wohnungsgebrauchs-, Fruchtgenuss-, Bau- oder Mietrechte) haben einen klaren Einfluss auf den Verkehrswert der Liegenschaft iSd Gerichtsgebührengesetzes. Eine Auslegungshilfe bietet hier § 3 Abs 3 LBG (Liegenschaftsbewertungsgesetz), wonach Rechte und Lasten, die mit der zu bewertenden Sache verbunden sind und deren Wert beeinflussen, bei der Bewertung zu berücksichtigen sind. Kommt es nun beispielsweise zum Verkauf einer Liegenschaft unter Vorbehalt eines Wohn- oder Fruchtgenussrechtes wäre grundsätzlich auch § 26 Abs 3 GGG zu beachten. Dieser gesetzlichen Bestimmung zu Folge wäre bei einem Kauf der Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Dies wäre der Kaufpreis zuzüglich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen sind – wenn sie auf den Erwerber ex lege übergehen – der Gegenleistung ebenfalls hinzuzurechnen. Die Anwendung der genannten Bestimmung des § 26 Abs 3 GGG wäre dann ausgeschlossen, sofern außergewöhnliche Verhältnisse vorliegen, welche offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung haben. Der VwGH qualifizierte nur in seinen jüngsten Entscheidungen den Vorbehalt beispielswese eines Wohnungsgebrauchsrechtes als einen derartigen außergewöhnlichen Umstand iSd § 26 Abs 3 GGG, welcher somit die Anwendung dieser Bestimmung ausschließt.

Im Fall einer entgeltlichen oder unentgeltlichen Übertragung einer Liegenschaft außerhalb des begünstigten Personenkreises des § 26a GGG (Übertragung außerhalb des Familienverbandes) ist für die Bemessungsgrundlage der Eintragungsgebühr der Wert des einzutragenden Rechtes gemäß § 26 Abs 1 GGG (Verkehrswert der Liegenschaft, welcher zB anhand eines Immobilienpreisspiegels zu ermitteln ist) maßgeblich. Der Vorbehalt beispielsweise eines Wohnungsgebrauchsrechtes mindert den Verkehrswert und schließen derartige vorbehaltene Nutzungsrechte iSd § 26 Abs 3 GGG die Anwendung dieser Bestimmung aus. Bei Übertragungen im Familienverband ist gemäß § 26a Abs 1 Z 1 GGG weiterhin der 3-fache Einheitswert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Die Gebühr ist jedoch mit maximal 30 % des gemäß § 6 Abs 1 GGG ermittelten Wertes begrenzt.

Fazit:
Da es seit dem 01.01.2013 zu einer “Entkoppelung” der Grunderwerbsteuer von der Eintragungsgebühr kam, kann dies im Ergebnis dazu führen, dass unterschiedliche Bemessungsgrundlagen für die Berechnung der Eintragungsgebühr bzw auch der Grunderwerbsteuer anzuwenden sind. Diesem zusätzlichen Aufwand wird ein auf die Abwicklung verschiedenster Immobilientransaktionen spezialisierten Rechtsanwalt gerecht werden und bereits im Zuge der Vertragserrichtung auf diese unterschiedlichen Berechnungsmethoden hinweisen und dem Erwerber eine umfassende Aufklärung bieten.

 

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