04 Apr 2019

Newsletter Beitrag 3 – 2/2019

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VwGH 01.06.2017 GZ: Ro 2015/15/0006

ImmOESt-Hauptwohnsitzbefreiung: Erforderlicher Zusammenhang zwischen der Veräußerung des alten und der Schaffung eines neuen Wohnsitzes:

Bekanntlich stellt sich bei der Veräußerung privater Grundstücke (Grund und Boden, Gebäude etc) seit der Einführung des ersten Stabilitätsgesetzes 2012 (1. StabG 2012, Bgbl. I Nr 22/2012) auf Verkäuferseite auch die Frage nach einer allfälligen Immobilienertragsteuer. Relevant sind in diesem Zusammenhang in der Praxis vor allem die gesetzlichen Bestimmungen der Hauptwohnsitzbefreiung gemäß § 30 Abs 2 Z 1 lit a und b EStG 1988. Voraussetzung für die Anwendbarkeit dieser Befreiungsbestimmung ist neben dem Umstand, dass das Eigenheim oder die Eigentumswohnung samt Grund und Boden, welche veräußert werden, dem Veräußerer für mindestens zwei Jahre durchgehend (lit a) oder innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend (lit b) als Hauptwohnsitz gedient haben auch die Aufgabe des Hauptwohnsitzes. Dieser genannten Voraussetzung liegt die Überlegung zugrunde, dass der Veräußerungserlös ungeschmälert zur Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung steht. Die Hauptwohnsitzbefreiung wäre beispielsweise nicht anwendbar, wenn ein Steuerpflichtiger sein Eigenheim in zwei Wohneinheiten teilt, eine davon veräußert und in der anderen seinen Hauptwohnsitz behält. In Bezug auf die Befreiungsbestimmung des § 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG 1988 (Hauptwohnsitznutzung innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung für mindestens fünf Jahre und Aufgabe des Hauptwohnsitzes) ist es nicht schädlich, wenn der Hauptwohnsitz deutlich vor der Veräußerung aufgegeben worden ist. Sofern nun die Aufgabe des Hauptwohnsitzes nach der Veräußerung erfolgt, ist darauf abzustellen, ob bei der Veräußerung die Absicht, den Hauptwohnsitz zu wechseln bereits feststand. Diesfalls kommt dem Veräußerer für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes eine den Umständen des Einzelfalles nach angemessene Frist zu. Diese kann, wenn die Beschaffung des neuen Hauptwohnsitzes eine längere Zeit (etwa in Folge der verzögerten Erteilung der Baugenehmigung hinsichtlich des neuen Hauses etc) in Anspruch nimmt, durchaus über ein Jahr hinausgehen. Sofern bereits vor der Veräußerung des alten Hauptwohnsitzes die Errichtung eines neuen Hauptwohnsitzes geplant war und – wie im gegenständlichen Fall – das dafür erforderliche Grundstück angeschafft wurde, die Errichtung des neuen Hauptwohnsitzes nach Maßgabe der finanziellen und rechtlichen Möglichkeit nachdrücklich betrieben wurde und es nur aufgrund von Verzögerungen (welche die Mitbeteiligten nicht zu vertreten haben) nicht gelang, binnen eines Jahres nach Abschluss des Kaufvertrages den neuen Hauptwohnsitz zu errichten, steht der Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG 1988 dennoch nichts entgegen. Um somit dem erklärten Sinn und Zweck der Hauptwohnsitzbefreiung gerecht zu werden, wird einem Veräußerer für die Adaptierung bzw Errichtung eines neuen Hauptwohnsitzes eine angemessene Frist einzuräumen sein.

Tipp:
Im Zuge jeder privaten Grundstücksveräußerung (bestenfalls schon davor) sollte das Immobilienertragsteuerthema ausführlich mit einem versierten Vertragsverfasser besprochen und die entsprechenden steuerlichen Auswirkungen für den/die Verkäufer/in erörtert werden. Ziel sollte es sein, dass der Veräußerer über die erforderlichen Voraussetzungen der Anwendbarkeit der ImmoESt-Befreiungsbestimmungen in Kenntnis ist und so oftmals vermieden werden kann, dass Einkünfte aus der Veräußerung einer Liegenschaft der Steuerpflicht unterliegen.

 

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