31 Jul 2018

Newsletter Beitrag 4 – 2.Qu2018

logo2OGH vom 26.09.2017 5 Ob 142/17v

Eintritt des Erwerbers in bestehende Mietverhältnisse

Gemäß § 1120 ABGB bzw § 2 Abs 1 MRG tritt ein Erwerber einer Liegenschaft auch in die diesbezüglich bestehenden Bestandsverhältnisse ein. Grundsätzlich erfolgt der Eintritt in den Bestandvertrag mit Einverleibung des Rechtsnachfolgers im Grundbuch (vgl RIS-Justiz RS0011242; RS0011321). Nur wenn der Erwerber bereits zuvor den physischen Besitz und die Verwaltung (Nutznießung) erhalten hat, kann der Eintritt in das Bestandverhältnis auf einen früheren Zeitpunkt entfallen (vgl RIS-Justiz RS0020899).

Ist auf das zu übernehmende Mietverhältnis das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Gänze anwendbar (vgl § 1 MRG), ist der Erwerber des Mietgegenstandes gem § 2 Abs 1 MRG grundsätzlich an die Bestimmungen des von seinem Rechtsvorgänger mit dem Bestandnehmer abgeschlossenen Vertrages gebunden. Lediglich Nebenabreden ungewöhnlichen Inhalts muss der Rechtsnachfolger des Vermieters nicht gegen sich gelten lassen, sofern er diese weder kannte, noch kennen musste.

Außerhalb des Voll- sowie im Teilanwendungsbereich des MRG tritt der Rechtsnachfolger des Bestandgebers ebenfalls in das bestehende Bestandverhältnis ein, kann dieses jedoch binnen der gesetzlichen Bestimmungen aufkündigen, sofern der Mietvertrag nicht im Grundbuch einverleibt ist. Dies, zumal sich ein befristet abgeschlossenes Mietverhältnis, das nicht grundbücherlich angemerkt ist, durch den Eintritt des Erwerbers in ein unbestimmtes Mietverhältnis verwandelt, das nach den in § 560 ZPO normierten bzw den kürzeren vertraglichen Kündigungsfristen aufgelöst werden kann. Ein Mietverhältnis über Wohnräume, bei dem der Bestandzins in monatlichen Abständen zu bezahlen ist, kann somit gemäß § 560 ZPO Abs 1 Z 2 lit d ZPO zum letzten Tag eines jeden Monats unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist aufgekündigt werden.

Auch ein Fruchtgenussberechtigter gilt als Erwerber iSd § 1120 ABGB bzw § 2 Abs 1 MRG und tritt somit mit Begründung des Fruchtgenusses in bestehende Bestandverträge ein (vgl RIS- Justiz RS0011849). Umgekehrt kommt es mit Erlöschen des Fruchtgenussrechtes nicht ex lege zur Beendigung des vom Fruchtgenussberechtigten abgeschlossenen Bestandverhältnisses, sondern tritt der Eigentümer in dieses ein und kann es – sofern nicht das MRG gänzlich zur Anwendung gelangt bzw der Bestandvertrag nicht im Grundbuch angemerkt – aufkündigen.

In diesem Zusammenhang ist auf die Entscheidung des OGH vom 26.09.2017, 5 Ob 142/17v, hinzuweisen, in welcher ausgesprochen wird, dass auch ein mit einem Fruchtgenussberechtigten abgeschlossener Bestandvertrag im Grundbuch einverleibt werden kann. Zumal die Eintragung des Bestandvertrages der herrschenden Auffassung zu Folge eher einer Anmerkung als einer Einverleibung ähnelt, könne die Identität zwischen Bestandgeber und Liegenschaftseigentümer nach Auffassung des OGH nicht Voraussetzung für die Verbücherung eines Bestandrechts sein. Um das Bestandverhältnis des Fruchtgenussberechtigten grundbücherlich einverleiben zu können, bedarf es allerdings der Rechtsprechung zu Folge einer notariell beglaubigten Aufsandungserklärung des Liegenschaftseigentümers, die dem Grundbuchsgericht vorzulegen ist.

Aufgrund der zitierten Gesetzeslage, wonach ein Erwerber einer Liegenschaft in die Bezug habenden Bestandverhältnisse eintritt und diese nur kündigen kann, wenn der Bestandvertrag nicht im Grundbuch einverleibt bzw nicht der Vollanwendungsbereich des MRG eröffnet ist, ist gerade einem Erwerber eines Zinshauses oder einer sonstigen mit Bestandrechten belasteten Liegenschaft vor Abschluss des Erwerbsgeschäfts die Konsultierung eines kompetenten Rechtsberaters nahe zu legen, der ihn bereits im Vorfeld über die Möglichkeiten einer Kündigung der zu übernehmenden Bestandverhältnisse aufklärt.

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