31 Jul 2018

Newsletter Beitrag 3 – 2.Qu2018

logo2OGH 9 Ob 2/18m vom 21.03.2018

Zur Schadenersatzpflicht des Verkäufers bei unentgeltlichen Maklerverträgen

Unlängst musste der OGH zusammengefasst über die Frage entscheiden, ob der Auftraggeber dem Makler für die vom Käufer zu entrichtende Provision schadenersatzpflichtig wird, wenn der Auftraggeber grundlos die Durchführung eines Kaufvertrages ablehnt.

An sich klar ist, dass bei Abschluss eines Kaufgeschäftes ein Dritter eine Provision an den Vermittler zu zahlen hat, wenn der Auftraggeber an den Makler kein Erfolgshonorar zahlen soll. Hat der Auftraggeber (in der Rolle des Verkäufers) daher ohne wichtigen Grund von der Ausführung des vom Makler erfolgreich vermittelten und mit dem Dritten bereits rechtswirksam abgeschlossenen Vertrages Abstand genommen, dann kann der Verkäufer – dieser Entscheidung folgend – auch bei einem an sich unentgeltlichen Maklervertrag nach den allgemeinen schadenersatzrechtlichen Voraussetzungen dem Makler für die ihm dadurch entgangene Käuferprovision haftpflichtig werden. § 3 Abs 2 MaklerG normiert nämlich, dass der Auftraggeber den Makler bei der Ausübung seiner Vermittlungstätigkeiten redlich zu unterstützen und eine Weitergabe von mitgeteilten Geschäftsgelegenheiten zu unterlassen hat. Verletzt der Auftraggeber nunmehr vorgenannte Pflichten, kann von ihm nach den allgemeinen Grundsätzen Schadenersatz verlangt werden, worauf auch § 3 Abs 4 Satz 1 MaklerG klar abstellt.

Der Zuspruch eines Schadenersatzes an den Makler kann nach herrschender Ansicht grundsätzlich nur dann unterbleiben, wenn der Auftraggeber konkret nachweisen kann, dass ihm der Abschluss bzw. die Zuhaltung des bereits abgeschlossenen Vertrages aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen nicht (mehr) zumutbar ist. Ein zwischen dem Auftraggeber und dem Makler unentgeltlich abgeschlossene Maklervertrag beinhaltet nach ständiger Judikatur die Pflicht des Beklagten als Auftraggeber (in der Verkäuferrolle), die Interessen des beauftragten Maklers zu wahren und alles ihm Zumutbare zu unterlassen, was zum nachträglichen Entfall des durch den Geschäftsabschluss bereits entstandenen Provisionsanspruches des Maklers gegenüber dem Käufer führt. Ein vertragswidriges Verhalten durch den Auftraggeber, nämlich die Weigerung des Vertragsabschlusses, kann dieser Entscheidung folgend auch nicht durch sein Streben nach einem besseren Kaufpreis entschuldigt werden.

Dies bedeutet nunmehr, dass bei derartigen Konstellationen Auftraggeber gegenüber dem beauftragten Makler hinsichtlich der entgangenen Käuferprovision dann schadenersatzpflichtig werden, wenn sie die aus dem Maklervertrag treffenden Sorgfaltspflichten in der Regel schuldhaft verletzen, auch wenn möglicherweise noch ein besserer Verkaufspreis erzielt worden wäre.

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