31 Jul 2018

Newsletter Beitrag 2 – 2.Qu2018

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Kaufanbote – Gestaltungsrechte und Aufklärungspflichten des Maklers

Es entspricht der gängigen die Praxis, dass die Vertragsparteien vor Abschluss eines einverleibungsfähigen Kaufvertrages ein Kaufanbot unterfertigen, mit dem sie den gewünschten Vertragsabschluss besiegeln, wobei derartige Kaufanbote in der Regel vom Immobilienmakler erstellt werden. Bei der Erstellung derartiger Kaufanbote haben die Immobilienmakler jedoch insbesondere die Bestimmung des § 117 Abs 6 GewO zu beachten, wonach eine Vertragserrichtung durch Immobilientreuhänder nur dann zulässig ist, wenn diese im Ausfüllen formularmäßig gestalteter Verträge besteht. Vor dem Hintergrund dieser Bestimmung ist der Makler also grundsätzlich nur zur Ergänzung vorgefertigter, in AGB-Form vorformulierter Dokumente berechtigt. Jedenfalls zulässig ist nach der Rechtsprechung das Einfügen der persönlichen Daten der Vertragsparteien bzw das Ankreuzen gewisser Bestimmungen in einem derartigen Dokument, wobei für die Beurteilung der Frage des Vorliegens eines Formblattes nach der Judikatur unerheblich ist, ob eine Bestimmung in separaten AGB, in einem äußerlich gesonderten Bestandteil im Vertrag selbst oder in einer eigenständigen Urkunde geregelt wird (vgl 4 Ob 213/02; 5 Ob 160/15p). Allfällige Ergänzungen im Kaufanbot darf der Makler grundsätzlich bereits aufgrund der Bestimmungen in der Gewerbeordnung nicht vornehmen.

Ferner hat der Makler zu beachten, dass er über sämtliche Bestimmungen im Kaufanbot aufklären muss, anderenfalls er nicht nur mit schadenersatzrechtlichen Ansprüchen, sondern auch mit Provisionsminderungsansprüchen konfrontiert sein kann. Gem § 3 Abs 4 Satz 2 MaklerG hat ein Auftraggeber im Falle einer Verletzung von wesentlichen Pflichten einen Anspruch auf Mäßigung der Provision. Welche Pflichten „wesentlich“ sind, lässt das Gesetz offen. Jedenfalls sind aber die besonderen Aufklärungspflichten gem § 30b Abs 1 KSchG und die im FAGG normierten Informationspflichten nach Gartner/Karandi als wesentlich einzustufen. Enthält das Kaufanbot einen Gewährleistungs- oder allenfalls Irrtumsausschluss, wird der Makler seinen Auftraggeber auch hierüber informieren müssen, anderenfalls ihm jedenfalls eine wesentliche Vertragsverletzung vorzuwerfen sein und er keinen Anspruch auf die volle Provision haben wird. Hinsichtlich des Ausmaßes der Provisionsminderung kommt es auf das Verschulden des Maklers an. Je schuldhafter der Verstoß des Maklers ist, desto geringer ist sein Provisionsanspruch.

Vor dem Hintergrund dieser Ausführungen ist es den Immobilienmaklern nahezulegen, bei den von ihnen verwendeten Kaufanboten keine Änderungen vorzunehmen und die darin enthaltenen Bestimmungen umfassend mit ihren Auftraggebern zu erörtern. In komplexe Angelegenheiten sollte ferner ein Rechtsanwalt bereits mit Erstellung des Kaufanbotes betraut werden.

 

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