31 Jul 2018

Newsletter Beitrag 1 – 2.Qu2018

logo2OGH 3 Ob 225/17k vom 21.03.2018

OGH 10 Ob 64/17k vom 20.02.2018

Neues aus dem BTVG

1.

In der Entscheidung 3 Ob 225/17k hatte der OGH die Rechtsfrage zu beurteilen, ob der dort beklagte Rechtsanwalt eine Verletzung von Treuhänderpflichten in Zusammenhang mit dem Kauf eines neu errichten bzw. zu errichtenden Wohnungseigentumsobjekts der Kläger (als Käufer) zu verantworten hat. Vorweg ist darauf hinzuweisen, dass der beklagte Rechtsanwalt unter anderem als Vertragserrichter hinsichtlich des verfahrensgegenständlichen Wohnobjektes fungierte und daher konsequenterweise auch für die Abwicklung von Zahlungen aus diesen Verträgen treuhändig tätig war. Der Beklagte hat vor diesem Hintergrund auch für die Kläger einen Bauwerkvertrag errichtet, in welchem ein an den Bauträger zu leistender Ratenzahlungsplan vorgesehen war. Dieser entsprach – wie sich in diesem Verfahren herausstellte – nicht den Bestimmungen des BTVG.

Über das ausführende Bauunternehmen wurde – welcher Umstand aufgrund häufiger Unterkapitalisierung der Bauträgergesellschaften gar nicht (mehr) unüblich ist – in weiterer Folge das Insolvenzverfahren eröffnet. Der dort bestellte Insolvenzverwalter trat in den vorhin beschriebenen Bauwerkvertrag nicht ein. Problematisch wurde es nun mit den vom Beklagten (als Treuhänder) zu viel respektive zu hoch bezahlten Teilzahlungen an den mittlerweile insolventen Bauträger. Dagegen sollten die Kläger ja gerade durch das BTVG geschützt werden. Zumal eine weitere Erfüllung des vorgenannten Bauwerkvertrages durch das Bauunternehmen nicht mehr stattfinden konnte, ist – nach Rechtsauffassung des OGH – auch der Sicherungszweck des BTVG (Absicherung des Vorauszahlungsrisikos der Kläger) nicht mehr maßgeblich. Anders formuliert bedeutet dies, dass es im Abwicklungsstadium bei derartigen Verträgen solange rechtlich unerheblich ist, ob einer vorzeitigen Zahlung ein ausreichender Gegenwert in Form bisher erreichter Bauleistungen gegenüber steht, solange nicht feststeht, dass der Bauträgervertrag endgültig nicht mehr erfüllt werden kann, zumal in diesem Fall das BTVG nicht mehr greift.

Die Kläger berechneten in dieser Causa ihren auf § 10 Abs 2 BTVG gestützten Ersatzanspruch aus der Differenz zwischen dem vom Beklagten als Treuhänder bereits (zu viel) ausgefolgten Betrag zzgl. 40 % des vereinbarten Kaufpreises (entsprechend dem Fertigstellungsgrad des Wohnobjektes). Hinsichtlich der Ermittlung des Schadens führte der OGH ergänzend (abstrakt) aus, dass richtigerweise die Vermögenslage mit der Situation ohne das schädigende Ereignis (ohne die vom Treuhänder vertragswidrig durchgeführte vorzeitige Zahlung) zu vergleichen ist. Wäre daher die verfrühte Zahlung (Überzahlung) an das Unternehmen nicht erfolgt, so wären die Erwerber grundsätzlich einem (hypothetischen) Anspruch des Bauunternehmens (bzw. des Insolvenzverwalters) für diejenigen Leistungen ausgesetzt gewesen, die ihnen über den Baufortschritt hinaus bereits zugekommen sind.

Fazit:
Bauwerber sollten sich daher immer eines erfahrenen Vertragserrichters bedienen und einerseits nicht nur auf die Erstellung eines BTVG-konformen Bauwerkvertrages achten, sondern auch die vom Treuhänder je nach Baufortschritt geleisteten Teilzahlungen überwachen, um dem Ausfallsrisiko bestmöglich zu entgehen, da im Insolvenzfall äußerstenfalls die Bestimmungen des BTVG gar nicht mehr zur Anwendung kommen könnten.

2.

Erwerber von Wohnobjekten können nach § 14 Abs 1 Satz 1 BTVG alle Leistungen, die sie oder ihre Treuhänder für sie entgegen den Bestimmungen des BTVG erbracht haben, zurückfordern. Dieser Rückforderungsanspruch richtet sich gemäß § 15 BTVG grundsätzlich gegen den Bauträger. Dies auch dann, wenn der Erwerber entsprechend dem Bauträgervertrag Zahlungen an Dritte geleistet hat. Der Bauträger hat letztlich für den Fall zu Recht geltend gemachter Rückforderungsansprüche gemäß § 14 Abs 1 Satz 2 BTVG Zinsen ab dem Zahlungstag in einer den jeweiligen Basiszinssatz um 8 %-Punkte übersteigenden Höhe zu zahlen. In diesem Zusammenhang hielt der OGH in seiner Entscheidung 10 Ob 64/17k ausdrücklich fest, dass sich vorgenannter Rückforderungsanspruch schon nach dem Wortlaut ausschließlich gegen den Bauträger richtet. Demnach soll insbesondere der Bauträger verpflichtet sein, den Erwerber gegen den Verlust geleisteter Zahlungen zu sichern und nicht etwa der Treuhänder.

Der Erwerber kann die erhöhten Zinsen vom Bauträger aber nur für Leistungen fordern, die er aufgrund von gegen das BTVG verstoßenden Vereinbarungen erbracht hat und nicht etwa auch dann, wenn der Erwerber Rückforderungsansprüche aus anderen Rechtsgründen geltend macht.

Fazit:
Eine Haftung des Treuhänders (für Zinsen) scheidet im Zusammenhang mit geltend gemachten Rückforderungsansprüchen nach dem BTVG aus Sicht der Bauwerber (leider) aus, zumal sich derartige Ansprüche ausschließlich gegen den Bauträger richten.

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