20 Apr 2015

Entscheidungen 10 Ob 54/15m und 5 Ob 77/15g (2. Quartal) „Berechtigte Kündigung des Vermieters wegen mangelndem dringenden Wohnbedürfnis des Mieters“

Innerhalb des Anwendungsbereiches des Mietrechtsgesetztes (MRG) ist der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses nur dann berechtigt, wenn einer der in § 30 Abs 2 MRG genannten wichtigen Gründe vorliegt. Unter anderem liegt ein derart wichtiger Grund, der die Kündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich einer Wohnung durch den Vermieter rechtfertigt, gem § 30 Abs 2 Z 6 MRG vor, wenn die vermietete Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen regelmäßig verwendet wird. Nur wenn der Mieter bzw die eintrittsberechtigte Person zu Kur- und/oder Unterrichtszwecken oder aus beruflichen Gründen abwesend ist, scheidet eine berechtigte Kündigung durch den Vermieter aus. Ob das Mietobjekt zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses verwendet wird, hängt nach der Rechtsprechung wesentlich von dessen regelmäßiger Verwendung ab. Im Falle einer regelmäßigen Verwendung ist nämlich das Vorliegen eines dringenden Wohnbedarfs nach der Judikatur nicht mehr zu prüfen. Regelmäßig verwendet wird das Mietobjekt, wenn es wenigstens während eines beträchtlichen Zeitraums im Jahr (bzw einige Tage in der Woche) als Mittelpunkt der Lebensführung benützt wird. Der Oberste Gerichtshof differenziert bei seiner Beurteilung nach Familienstand bzw Vertragszweck, weshalb bei Junggesellen im Vergleich zu Familien an die Anforderung eines Lebensschwerpunkts kein allzu strenger Maßstab angelegt wird. Das Fehlen der regelmäßigen Verwendung muss vom Vermieter behauptet und bewiesen werden. Gelingt dieser Beweis, wird also das Mietobjekt nicht regelmäßig vom Mieter bzw der eintrittsberechtigten Person verwendet, kann der Mieter die Kündigung nur dadurch abwehren, dass er das Bestehen eines dringenden Wohnbedürfnisses beweist und seine schutzwürdigen Interessen darlegt. Insbesondere hat ein Mieter den Nachweis zu erbringen, dass die Wohnung mit Sicherheit in naher Zukunft wieder regelmäßig verwendet wird.

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